联邦政府正准备破坏受欢迎的能源效率计划

的期待已久的关于PACE(财产评估清洁能源)融资拟制定规则的通知联邦住房金融局(FHFA)于6月15日公布了由房利美和房地美提供的贷款。这一结果令人失望，也符合美国联邦住房金融局对其在二级抵押贷款融资巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)掌门人职责的狭隘看法。

作为监管机构，联邦住房金融局的职责是确保两房以“安全和稳健的方式”运营。作为保护机构，该机构的职责是让每个“受到监管的实体处于安全和有偿付能力的状态”。联邦住房金融局及其主管埃德·德马科(Ed DeMarco)当然做了一些好事。房利美(Fannie Mae) 2012年第一季度的业绩显示，投资者对这一问题的答案是肯定的27亿美元的利润该公司自2008年被接管以来首次报告了净利润。

与此同时，人们普遍认为联邦住房金融局阻碍了亟需的抵押贷款行业改革，而这些改革将稳定住房市场，提振美国经济增长。该机构拒绝考虑对房利美和弗雷德持有的抵押贷款进行本金减记，这引起了许多人的不满，其中包括住房和城市发展部部长、加州司法部长多诺万(Shaun Donovan)和国会民主党议员。

在PACE方面，联邦住房金融局似乎也采取了类似的做法。就像我去年秋天写PACE是一个潜在的有价值的融资机制，可以为美国创造就业机会，并提高住宅和商业建筑的能源效率。但联邦住房金融局在2010年拒绝让房利美和房地美参与PACE计划，导致大多数住宅PACE计划的实施搁浅，并给日益增长的PACE行业蒙上了一层阴影。

在PACE项目中，地方政府首先承担太阳能电池板安装等能源效率改进的成本，然后对选择参与的房主征收特别税。政府通过对参与其中的房产进行留置权来确保其投资，而联邦住房金融局反对的正是这些留置权。该机构表示，由于这些留置权排在房屋抵押贷款之前，因此它们增加了抵押贷款机构对安全性和可靠性的担忧。

2012年6月公告说联邦住房金融局支持继续禁止两房参与PACE计划。诚然，该通知在7月30日前提交了三种降低风险的替代方案供公众征求意见，这些方案可能促使联邦住房金融局允许房利美和房地美购买pace拖累债务，包括:

• 可选方案1:对FHFA满意的100%的潜在PACE损失和计划损失准备金提供不可撤销的保险担保。
• 备选方案2:严格限制贷款和借款人特征，包括贷款规模(较低的为$25,000或物业价值的10%)和借款人信用评分(最低为720)
• 备选方案3:建议的承销标准2599号决议该法案要求房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)参与住宅PACE计划。

不幸的是，FHFA在请注意它只对“有可靠数据和严格分析支持的公众评论感兴趣，这些数据和分析表明，任何一种替代方案……都将为抵押贷款持有人提供同等的金融风险保护……而且可以像拟议的禁令一样容易实施和可靠执行”。对于一个数据才刚刚开始出现的新兴行业来说，这是一个无法忍受且不公平的障碍。

雪上加霜的是，联邦住房金融局对待收到的评论几乎是不公平的。批评速度的评论，虽然比较少，但给予同等或更大的权重比有利的评论。根据它自己的说法，联邦住房金融局收到了大约33,000封支持PACE的信，以及400份实质性的评论，其中大多数但不是所有人都表示支持PACE计划，而“有些人表示对PACE计划有限制或有资格的支持，少数人则表示反对或保留第一留置权的PACE计划。”

此外，联邦住房金融局似乎强调了与PACE实施相关的困难，没有上下文的帮助。联邦住房金融局就是这样做的，它选择了从评论我和同事们一起提交的联邦住房局引用了我们的声明，最近的房价波动需要更多的研究来测试能源改造是否增加了房屋价值，这意味着这削弱了PACE的可行性。事实上，我们对联邦住房管理局的意见强烈支持PACE的研究和融资，以及房利美和房地美参与PACE，至少是在试点基础上。

类似地,联邦住房金融局引用了美国土地所有权协会对当前PACE项目的一些特点的保留意见，而ALTA对联邦住房金融局制定PACE参与规则的支持则没有。

最令人不安的是，反对联邦住房金融局参与PACE的评论并不像赞成PACE的评论那样需要证据。虽然支持PACE计划的定量证据确实有限，但我在联邦住房金融局的通知中找不到令人信服的定量证据表明，PACE计划的参与将给房地美和房利美带来重大的系统性风险，特别是如果联邦住房金融局颁布了明智的国家规则的话。

联邦住房金融局对PACE的谨慎态度更为明显，因为它忽略了其他对PACE的承保方式的基本好处，包括来自美国联邦住房金融局的提议白宫和联邦环境质量委员会,美国能源部和国会的赞助者2599号决议两党立法要求房利美和房地美参与PACE。州的请注意:“联邦住房金融局认为……(se)的承销标准复杂、不完整且不切实际……行业组织制定的相关建筑能源改造标准被完全忽略。

联邦住房金融局自身是否可以与建筑能源改造专家协商，制定适当的国家核保标准，从而成为PACE解决方案的一部分?许多评论信认为这是请注意但联邦住房金融局的结论是，这个角色“超出了联邦住房金融局的专业范围”。

显然，在建筑能源改造问题上，联邦住宅和房屋管理局仍然缺乏积极主动的方法。这是一个遗憾，因为联邦住房金融局和埃德·德马科本可以做得更好。