戴尔·雷纳（Dale Reiner）的家族世代在华盛顿门罗（Monroe）拥有260英亩的雷纳农场。在过去的一个世纪里，农场肥沃的农业土壤生产了干草、多种蔬菜和浆果、牛肉和圣诞树。今天的土地被用来种植玉米、干草和青贮饲料。雷纳已经到了退休年龄，他希望自己的土地继续用于农业，但他没有下一代的家人有兴趣接手。2015年，雷纳的一位朋友向他介绍了华盛顿农田信任他和土地信托员工开始对谈话保护他的土地保护和农业价值观。

华盛顿农田信托的使命（以前的PCC耕地信托）是将农业土地跨越华盛顿州。镜面趋势在美国，华盛顿的32％的农田将在未来15年内转移到新老板。超过三分之一华盛顿65岁以上的农民超过四分之三的农民没有发现继任的农民。由于西雅图经济蓬勃发展，华盛顿的农业土地具有特殊的发展压力。西雅图（包括Snohomish县）周围的县有全国人口增长率最高的城市．这种压力既使农田面临转换的风险，也使农田价格远远超出农民的承受能力。

通过与该州农业界的对话，华盛顿农田信托基金会了解到，许多退休年龄的农民试图保持他们的农田积极、可持续的农业。华盛顿农田信托基金发起了一场2600万美元的募捐活动，以加快其工作，面对这种发展压力和保持农民负担得起的优质农业用地的愿望。

许多到了退休年龄的农民试图让他们的农田保持活跃和可持续的农业。

华盛顿农田信托基金寻求开发一种有影响力的投资工具，作为这项慈善活动的一部分。一些土地信托的捐赠者表示，他们已经尽其所能地进行了慈善捐助，但还有额外的资源可以提供低息贷款。有了额外的、内部控制的、低成本的资本，土地信托公司就可以提高其购买土地的能力，同时面临开发的直接风险。与许多在面临快速发展压力和土地竞争激烈的地区开展业务的其他土地信托一样，华盛顿农田信托经常采用“买保护卖”策略。它购买待出售的土地，并将土地租给农民，以支付部分资金成本，直到信托机构和农民各自能够提供永久保存和转让土地所需的资金。华盛顿农田信托长期以来一直使用慈善捐款和低成本债务(主要是私人资本)来资助土地购买，但随着越来越多的退休年龄农民准备出售优质农业地块，土地信托知道它将需要额外的资金。

土地信托召集了一个由土地信托之友、具有专业影响力投资经验的董事会成员和社区成员组成的创意资本工作组，就其影响力投资战略的制定提供建议。它首先考虑建立一个规模更大的10年期农田影响债券，类似于当时的循环贷款基金缅因州海岸遗产信托和保护基金，可以支持多个保护项目。通过与投资顾问和社区利益相关者的对话以及一些初步的业务规划，信托基金决定制定一份较小的、针对具体项目的影响投资说明。土地信托基金与其创意资本特别工作组合作，在没有具体确定项目的情况下制定票据结构，以便在出现急需资金的合适项目时进行准备。

赖纳农场就是这个项目。2017年春天，戴尔·赖纳(Dale Reiner)准备退出农业。他迫不及待地想要花几年时间来筹集资金购买一项典型的保护地役权，然后再确定一个合适的农业买家。他和妻子夏琳的260英亩土地是一个特别优先保护的地方，因为那里有优质的农业土壤，有价值的鲑鱼和野生动物栖息地，以及该地区的发展压力。这片土地是斯诺霍米什县现存最大的农业土地之一。根据农场最近的估价，赖纳和土地信托基金商定了340万美元的收购价格。土地信托和Reiner于2017年3月签署了一份买卖协议。在获得资金所需的快速时间表和土地的关键保护属性之间，华盛顿农田信托决定，这是一个正确的项目，以试行影响投资报告。在签署购买和销售协议后，它立即开始与捐赠者接触投资机会，并于2017年6月正式发布了《农田影响报告》。

说明的条款

到2018年1月，华盛顿农田信托已全面认购影响投资票据。投资者的最终组成为1个基础和16个个体。大多数投资者都是土地信托的先前支持者。一些投资者是相同的人鼓励土地信托制定这种影响投资票据，并在创造性的资本工作组上致力于担任创意资本工作队。17名投资者中有六个以前没有捐赠给土地信托。一些新的捐助者与土地信托的关系有关，虽然不是作为捐助者，但其他人被共同朋友介绍了土地信托。至少有一个捐助者专门通过影响投资策略强制推动，因为他们有资源可以贷款但不授予。

至少有一个捐助者被迫接受影响投资战略，因为他们有可以贷款但不能赠款的资源。

个人最低投资额为5万美元，机构最低投资额为10万美元。平均投资额为10万美元，最大投资额为60万美元。这张债券以270万美元的价格获得了全额认购。还有两周资金缺口就将弥合，但土地信托能够要求现有的、有承诺的捐助者增加投资，以便达到270万美元。所有的投资都能获得2%的年息，尽管一些捐赠者选择将他们的利息作为慈善礼物返还给土地信托。这是一笔无担保贷款，由土地信托的完全信任和信用支持(而不仅仅是这个具体项目)。华盛顿农田信托成立了一个单独的有限责任公司来购买赖纳农场，并于2018年3月购买了该农场。

成功的钥匙

土地信托基金必须筹集票据投资以外的额外财政资源。华盛顿农田信托基金会申请并获得了大塔科马社区基金会的能力建设赠款。尽管Reiner Farm不在基金会的服务范围内，但基金会希望支持土地信托基金制定影响投资战略，希望华盛顿农田信托基金最终能够在其所在地区部署这一工具。这笔赠款涵盖了土地信托基金在开发票据时产生的许多“软成本”。其中一些费用包括：法律文件的编制；托管成本和费用；工作人员的专业发展费用；工作人员有时间确定影响说明的条款、市场和与捐助者合作筹集资金。

如果没有这种能力建设的赠款，土地信托就没有内部资源就会让这个项目发生。此外，Melissa Campbell将这一补助金描述为重要的外部验证，这建立了她的董事会进入影响投资空间的信心。看到基金会对这个想法有信心，并愿意投资它，并知道补助金将涵盖一些必要的探索性成本对于确保董事会对该项目的批准至关重要。

土地信托也在慈善礼物中筹集了700,000美元，以达到土地的平衡为340万美元的购买价格。超出了340万美元的征地费用，土地信托作为土地购买和保护地役权进程的一部分产生了重大的员工成本。这些成本对该项目并不是独一无二的，但在所有保护项目中产生的费用，例如员工时间与土地所有者合作，管理与合作伙伴的租赁和关系以及管理费用。土地信托用于普遍养老基金涵盖这些费用。

回报投资者

华盛顿农田信托基金正在与一些合作伙伴和资金来源合作，以保护和出售土地，从而偿还投资者。它计划将这处房产分成两个地块，每个地块都有一个与保护属性相关的单独的资金外带计划。

佃农出租了160英亩的农田，这些农田构成了农业用地。华盛顿农田信托基金会正在与两个公共基金项目合作华盛顿野生动物和娱乐计划(州）和斯诺霍米什县保护期货（县），购买开发权。一旦土地得到保护，租赁农民将以其评估的农业价值从有限责任公司购买土地。

土地信托基金是在保护前后农民能够负担得起的东西之间架起桥梁的工具。

沿着斯科霍米什河(Skyhomish River)两英里的约100英亩土地将出售给图拉利普部落(Tulalip Tribe)。部落长期以来一直致力于恢复这些传统的渔场，最初是Reiner拥有这片土地，现在是土地信托公司。河岸栖息地是奇努克大马哈鱼的主要栖息地，部落在这里进行生物和恢复生态学研究。华盛顿农田信托基金会正在与部落合作筹集公共和私人资金鲑鱼回收资助委员会和太平洋西北部有弹性景观计划(分别为土地信托联盟)，以便部落可以以评估价值从有限责任公司购买土地。

因此，有三个预期的流动性事件来偿还投资者：保护州和县域保护地役权资金;费用在租赁农民的农业价值上简单地购买农田;并由Tulalip部落购买河岸栖息地，借助华盛顿农田的援助，信任保护LTA和公共保护基金。

得到教训

专门为Reiner Farm项目开发影响投资注意事项的优势意味着华盛顿农田可以在相对较小的规模上审判项目融资。土地信托将将以下教训纳入未来的产品：它将在征地和员工费用的一开始就讨论。对于第一次影响投资项目，土地信托利用一般资金涵盖该项目的大多数员工费用。在未来的项目中，它将提高额外资源以实现内部费用。土地信托应战略性地考虑影响投资项目如何与其他同时慈善努力进行影响。该项目是慈善活动2600万美元的一个组成部分。要求慈善和影响投资基金创造了一些消息传递挑战。但是，它也是强化农场项目和土地信托的整体特派团的重要背景。最后，坎贝尔于本年度早期建议在年初结束对投资投资竞选活动，特别是在寻求基金资金，因为基金会通常无法做出资金决定。

坎贝尔将土地信托描述为“在保护前后农民能够负担得起的东西之间架起桥梁的工具”。土地信托，特别是那些采用买卖策略的土地信托，总是需要获得低成本资本。该项目表明，保护金融工具使土地信托基金能够保护因地理、时间或两者原因可能成为主要发展目标的土地。尽管由于这些项目所需的内部资源，其下一份影响报告可能需要几年时间，但华盛顿农田信托计划继续其影响投资工作。它将根据出现的项目，开发未来的项目融资票据或潜在的更大的农田保护基金。坎贝尔说：“我们现在有了这个工具，可以根据需要把它拿出来。”。