威斯康星州法案如何影响绿色商业房地产
当我写这篇文章时，威斯康星州州长斯科特·沃克（Scott Walker）的示威活动已经结束了。“预算维修”法案（PDF）限制一般州和地方雇员，教师以及某些医疗保健，家庭保健和育儿提供者的集体谈判权。（这是总结法案。）
随着州政府的现金，类似的争议正在发展在俄亥俄州，印第安纳州和其他地方。
作为预算平衡的举动，沃克的立法是可疑的，只是因为该法案将公共安全雇员排除在其他州和市政工人上的退款之外。
另一项（第16.896节）也可能花费威斯康星州的大笔费用，因为该州允许该州“出售任何国有供暖，冷却和发电厂，或……与私人实体合同，以进行任何此类工厂的运营，无论是否有或没有征集出价，任何数量……确定（d）符合国家的最大利益”（重点添加）。用于运营和销售实质性公共设施的无价漏洞是在预算维修措施中插入的一项奇怪规定。
在威斯康星州的公共雇员工会等人中，我认为我同意提议的智慧，这增加了工人对健康和养老金计划的贡献，尤其是在财政危机中。但是在我看来，威斯康星州的法案通过从许多工人那里剥夺集体谈判权利并将谈判限制为基础工资来实在太遥远了。（根据《今日新美国》/《盖洛普民意调查》61％的美国人同意与我一起。）
其他规定，包括将公共雇员的集体谈判协议从两年减少到一年，以及禁止对工会会费的薪水扣除，几乎不会立即产生财政影响，但会对工会活动产生令人不寒而栗的影响。
您可能没有在其他地方读到的是，像沃克这样的账单可能会大大减少商业房地产行业可用的投资资本数量，包括绿色房地产行业。这是因为公共雇员退休计划是商业房地产的主要投资者，他们经常欢迎对绿色房地产项目的投资，从而产生市场收益率。
截至2011年2月，持有的公共雇员退休金计划2.8万亿美元根据国家退休管理人员协会的说法。
从历史上看，这些计划已将其资产的10％放在商业房地产中。抵押贷款崩溃，我想大多数人已经修剪了房地产持有量，因此对其商业房地产承诺的合理估计将在2000亿美元范围内（约占计划资产的7％）。
许多公共雇员养老金计划，包括加利福尼亚公共雇员的退休系统这是一项2257亿美元的计划，在2010年末持有166亿美元的房地产，也鼓励对绿色房地产进行投资。例如，Calpers致力于绿色房地产投资并进行早在2005年，其财产投资组合减少了20％。环境投资计划。
正如这所表明的那样，可以预期削减公共雇员养老金计划将缩小美国商业房地产投资，包括对环境合理房地产的投资。威斯康星州的退休系统是美国第九大的退休系统管理为791亿美元（PDF）2010年末，包括大约33亿美元的房地产。
持怀疑态度的注释：威斯康星州的退休系统良好。在2010年，其核心基金（包括房地产持有）产量为12.4％与12.2％的基准相比；WRS的变量基金赚取了15.6％与15.3％的基准相比。在5年和10年的性能期间，这两项基金也超过了基准。
因此，正如沃克（Walker）提议削减公共雇员退休基金的那样，他还减少了商业房地产的投资资本，此举可能会进一步削弱美国的经济复苏。在许多州重复这种模式，商业房地产资本紧缩（已经很严重）可能会变得更糟。从养老金投资中受益的绿色房地产也会感到捏。
如所建议我的最后一列，探讨了拟议中拆除房利美（Fannie Mae）和弗雷迪·麦克（Freddie Mac）的不利之处，请小心您想要的东西 - 2011年正在塑造这么一年。
