4来自科罗拉多州的净零能量课程

许多开发人员首先是在新的和现有的建筑项目中追求净零能量的障碍。但是，科罗拉多州的一个领先的开发人员正在将脚本翻转这一假设，表明优先顺序能够开辟新的现金流量，而不是排出现有的现有现金流量。

John Madden公司（JMC）刚刚在能效项目上关闭，将在他们的投资组合中为两座建筑物提供30％的节能，无需jMC，这将是他们在第一天开始的租户成本中立。现有的建筑业主可以从理解这个项目中学习很多。下面，我们突出了一些经验教训，可以推进建筑师从业者的思考，JMC的方法从根本上改变绩效经济学。

第1课:用远景来领导，用可行的目标来支持

当RMI的建筑团队首次开始与John Madden公司首席执行官Blair Bui一起工作时，这是一个非常清爽的经历。她不仅是一个有动力的前瞻性的资产经理，希望找到一种让她的投资组合更具可持续性的方法，她还希望超越她的投资组合，激励房地产业的其他人追求类似的道路。JMC的最新项目确实如此。

JMC是一个拥有的家庭拥有的企业，拥有科罗拉多州格林伍德村的校园产品组合。它对可持续性充满热情，希望通过提供更有效和可持必威体育2018续的建筑物来区分自身的市场。这始于将现有的建筑物转移并获得LEED EBOM认证，因为更多的租户要求这种绩效水平。现在JMC想要提升酒吧，并努力随着时间的推移实现净零能量的目标。JMC了解节能资产对其租户以及其底线有益。

Bui解释说：“向鼻域转向南部是一个过程，它不会过夜不会发生，但从某处开始对我们来说很重要。我们从照顾我们的租户并为他们的员工创造一个员工茁壮成长。”

第2课：商业步伐允许建立业主计划以较低风险的长期效率项目计划

John Madden公司一直与McKinstry，一家能源咨询公司和设计制造公司合作，通过积极的能源管理，能源审计和LEED认证来评估和提高其建筑的效率。因此，当两个JMC建筑物的屋顶HVAC单位接近生命结束时，JMC和McKInstry选择使用将这些屋顶单位替换为触发器以追求更深的节能项目。JMC转变了什么是对大多数建筑所有者进入最大的类似屋顶单位更换商业物业评估清洁能源（C-Pace）在科罗拉多州项目。

当两个建筑物的屋顶HVAC单位接近生命结束时，JMC和MCKINSTRY选择使用将这些屋顶单位替换为触发器以追求更深的节能项目。

C-Pace是一种融资机制，可实现能源效率，可再生能源和水资源保护项目的低成本，长期资金，并作为对该物业常规税收票据的评估。C-Pace是一个相对较新的融资工具，只有在Colorado的最近几年中可用，只能提供16美国其他国家．速度是一个独特的融资工具,因为它可以覆盖一个项目100%的硬性和软性成本,提供长期融资长达20年,并提供能源项目的永久固定在一个属性,因为速度评估作为一个特殊的评估提出房产税法案。这意味着，即使物业所有权发生变化，贷款仍保留在物业上，允许只计划短期持有其物业的业主追求具有较长回收期的能效项目。通常，PACE项目每年节省的能源超过了每年的评估支付，因此业主和租户的现金流立即为正。

JMC的PACE项目将耗资710万美元，其年能和维护储蓄中产生385,000美元，并拥有18年的简单投资回收期。一个18年的投资回收期通常是建造和投资组合所有者的无星期因素，因为他们甚至可能在18年内拥有他们的财产，并希望看到他们的投资更快。虽然JMC往往具有更长的性质，但步伐降低了这笔投资的风险，因为步伐贷款仍然存在财产，而不是物业所有者，所以即使业主选择在效率项目回报之前销售房产，即所有者不负责偿还贷款的其余部分。此外，由于步伐贷款在20年期间蔓延，因此可以使用节能的效率项目。这意味着，随着投资回收期短于20年的速度贷款期限，租户将看到营业费用略有下降，并经历更好的热舒适度，房东不需要前期资本。

第3课：捆绑效率改善项目导致更深的储蓄

该项目表明，捆绑更长的回报效率项目与较短投资回报项目的重要性，以获得更好的能源节约，具有良好的经济学。例如，单独替换的屋顶单位将导致回收期长于20年，因此包括更快的投资回收期的其他效率措施，以便在保持成本中立到租户所需的20年回收期内。

这项能效投资将导致两栋建筑物的节能30％，并在氮气的道路上设置JMC的投资组合。该项目中包含的是活跃的能源管理，先进的提前表，全新的控制，新型高效屋顶单位，蒸发冷凝器，节水改进和照明改进。诸如提交的措施，持续调试和对楼宇自动化系统的先进控制不仅会导致能源使用较低，而且更好的能源透明度。

分项计量、持续调试和与建筑自动化系统相关联的先进控制不仅会降低能源使用，还会大大提高能源透明度。

这种透明度可用于参与租户对其能量消耗以及排除建筑物的高能耗。

第4课：步伐可用于克服租赁建筑物的分裂激励问题

屋顶单位替换展示了C-Space的更加引人注目的价值增加之一 - 它克服了租赁建筑物中的分裂激励问题的能力。当负责支付能源票据（租户）的人与制定资本投资决策（房东）的人不一样，发生分裂激励措施。JMC必须取代屋顶单位，因为它们几乎在其有用的生活结束时。

通常，这将导致JMC取出贷款来资助新的屋顶单位，并且能够将一些成本通过其租户来传递一些成本，但需要涵盖大多数成本本身，因为有限制它可以通过多少成本到其租户。由于JMC无法恢复屋顶单位的全部成本，正是在正常情况下，他们将从购买更高效的设备中讨厌。但由于步伐是税收评估，而不是营业费用，并且比大多数贷款更长的术语，JMC能够将屋顶单位的全部成本通过租户（没有任何增加到租金），因此可以购买更高效的设备。

C-Pace解决三维租赁中分离激励问题的独特能力使其成为现有建筑业主应考虑的强大令人兴奋的融资工具，特别是如果他们在租约中没有能量对齐语言。

帮助别人利用这些课程

这个步伐项目是John Madden公司之间的合作;mckinstry;Bellco Credit Union，项目融资公司;Integro，财务顾问;和科罗拉多州C-Pace计划。岩石山研究所并没有直接参与这个步伐项目，但一直与John Madden公司合作，在净零能量周围创建各种指南。1月份发布的第一个指南，股票租用网络零能量建筑的最佳实践，包括开发人员的价值主张以及包括在氮净租约中的组件。

预计第二次指南将于6月发布，并将共享投资组合如何随着成本最佳定时随着时间的推移而促进净零能量的路径。本指南将包括对JMC的投资组合分析，该组合在分析McKinstry为C-Pace项目开发了JMC的投资组合的净零能量的路径。虽然确实，在现有建筑物中实现净零能量可能比在新的建筑项目中更困难，但是使用C-Space和定时升级等金融工具，因为JMC所做的，可以将现有建筑物带到网上-zero能量。