气候军团:如何通过绿化租赁来节省开支

[编者注：这个博客是从2009年的系列的一部分气候军团的家伙们。这个项目，来自合作伙伴美国环保协会（EDF）和净影响，让MBA学生与企业配对，识别能源效率机会，并制定可操作的战略，帮助企业降低成本、能源使用和温室气体排放。

几周前，我写了一篇关于A地产所有者之间不断增长的趋势创建更节能的设施。以类似的方式，越来越多的租户正在寻找方法来降低运营成本在可能的情况。例如，在这里manhattan的农场，我们有一个特定的租户比尔特莫尔公园保持环境管理为核心的公司价值。作为物业管理者，我们能做些什么来帮助和鼓励居民行使该共享的原则？

绿色的租赁在房地产这几天变得越来越流行作为建设业主和租户发现，当谈到降低消耗自己相互依存的。

租赁策略

业主寻求更多的节能建筑将需要在制定租赁协议的创意。对于租户，除了可用空间的明显的物理属性，这两个最重要的成本因素是：1）每平方英尺月租金，这是由类等级的空间，并为该类当地的竞争和确定b）的估计每月运营费用收费。

曾经共同毛租，每个租户只需支付一笔过到将用于支付房租都和经营费用已经被淘汰了房东。如今，净租赁是比较常见的，配租和运营费用作为独立费用。在净租赁的情况下，房东支付运营费用，然后传递给所有租户的费用在建筑物，也许就按比例计算。这些费用通常是按月收取估计的基础上，使用信用卡或收费与实际成本在年底的差异。

因此，与租户支付的能源，如何地主变得更加归属于提高效率的努力？最好的激励，除了做广告更具竞争力的运营成本的能力，是一个财务。在费用止动装置，如果运营商可以使建筑物比租赁基线推测和速率阐述的更有效，房东保留的差异。这可能是建立管理人员采取必要的措施，以减少多少电力，燃气及水在建筑物消耗的最简单，最实用的策略。

然而，除非异常的情况下，节能减排向上的25％，在许多新的建筑将需要从租户相当大的介入。毕竟，它通常是与upfits家电，办公设备和选择的照明香草信封租客，这是决定使用租户。要认识到能源匮乏设备的存在和精心控制的包容性是不是一个建筑物的性能的唯一决定因素是很重要的。

实现节能的最大障碍是人类的行为。正如一位工程师最近告诉我的，“即使是控制系统仅由恒温器和电灯开关组成的最原始的建筑，只要训练有素，也能非常有效地操作。”

如果表转身房东是唯一的党从效率见效益，这是不可能的住户将作出努力，减少的多。一个解决方案是为业主来激励承租人以满足减排目标，通过对成本和收益的分享。例如，谁应该负责对开的占用传感器，轮流成本关灯和空调供应房客区域？承租人将实现较低的能源法案，但房东以实现更大的价值和功能的设施。房东应该能够运用一些租户的准储蓄向投资。有没有一个房东和租客工作规划空间upfit时更好在一起的时间效率，这应该是占了租赁合同。

同样重要的是，建立管理人员能够准确地测量消耗，租户可以衡量和跟踪使用模式。这很容易，而且价格相对低廉，安装子米 - 或智能电表- 建筑施工过程中个人的空间，但如果设备不让它进入大楼，它可以被安装成一个改型。装备成品空间与子米可能是成本过高，但也有一些合理的方案的今天，特别是随着无线技术。

A组努力

在商业建筑中，当建筑管理者和租户齐心协力的时候，能源效率就能达到最好的效果。各方可以共同努力，做出必要的投资和行为改变，并分享回报。占用传感器、更紧的建筑围护结构、能源管理控制、频繁的HVAC调试、低能耗灯具和日光采集等战略支出的例子，是大多数短期租客难以轻易实现的。在业主参与的情况下，这些措施可以使经营费用对承租人更有吸引力，同时在创造收入的基础上最大化其建筑的价值。业主的其他好处包括减少空置率，在经济衰退中增加灵活性，以及更高的租户满意度。

如果你想了解更多关于绿色租赁安排的细节，请联系我们BOMA“最近一个商业地产租赁指南。

亨特·布里格斯(Hunt Briggs)是2009年气候组织(Climate Corps)成员和净影响(Net Impact)成员，目前正在密歇根大学(University of Michigan) Erb全球可持续企业研究所(Erb Institute for Global Sustainable Enterprise)攻读工商管理硕士学位。

_{比尔特莫尔公园提供图片。}