从能源之星租户星：在建筑能效的下一个前沿
4月23日，美国国会通过了2015年的《能源效率改进法案》(Energy Efficiency Improvement Act)，这是一项规模不大但很重要的两党法案，重点是提高美国建筑的效率。
对房地产行业的许多人来说，该法案最引人注目的部分是要求美国环境保护署(EPA)和美国能源部(DOE)创建承租人专注版本EPA的非常成功能源之星建筑项目。
这一新举措，该法案赋予美国环保署呼吁租客明星的选择，是被称赞由一个广泛的行业利益相关者如商业楼宇推动能源节约下一个伟大的工具。
不难看到租客明星的魅力。能源之星的投资组合经理已经成功帮助超过40万商业建筑测量，跟踪，评估和报告其能源和水的使用。去年，能源之星扩大了覆盖范围到房利美帮助下的多户住房。
然而，这里的关键词是“整栋大楼”。
随着业主在管理建筑能源使用方面变得更加复杂，能源使用的构成也发生了变化。插头和处理负载(包括冰箱、计算机和打印机等租户空间物品)被广泛认为是增长最快的类别(PDF)办公大楼的能源使用
因此，尽管基地建设系统，如锅炉和冷却器正变得越来越高效，其他用户空间可以通过在其空间的设计与居住者行为忽视效率抵消储蓄。
谁投资数百万美元车主有高性能的建筑都理所当然地担心低效的租户空间是，在一定程度上，解开自己的好作品。
租户之星可以通过向业主提供一个由联邦政府资助的参与平台来向潜在租户展示，从而帮助确保对高性能建筑的投资。
The program’s savings potential is staggering when considering only the roughly 6 billion square feet of existing leased office space in the U.S., and estimating about $1.10 per square foot for lights and plug and process loads, just 15 percent savings in tenant spaces would be worth almost a billion dollars in avoided energy costs — and that’s not counting potential savings for retail, education and other types of tenants.
尽管潜力巨大，还有很长的路要走，以达到世界充满租户星认证的空间。
从票据到真正的建筑能效
首先，该法案实际上并没有为该项目提供资金，这是一个特别的问题，因为环保署和能源部将不得不从零开始建立这个项目，而能源之星的预算已经非常有限。
ENERGY STAR使用能源信息管理局（EIA）商业建筑能耗调查数据（CBECS）作为其基准的整体建筑消耗，并有租户空间没有类似的研究。
即使在最好的情况下，美国国会立即资助EIA开发CBECS的租户版本，我们不太可能2018年前看到的结果。
这些机构有大约6个月的时间制定计划，以获取足够的数据，为“租客之星”建立一个基线，但他们将遇到一个相当大的障碍:绝大多数已出租的办公空间都不是这样子或单独计量，这意味着没有获得详细的能源使用信息的明显的方式。
这是一个非常显著的问题。只有在全国各地市场上的少数（纽约，芝加哥，圣地亚哥和克利夫兰等），许多写字楼租户收到无论是业主或公用事业水电费反映真正的能源消耗，而不是每平方-foot估计。
因此，租户要么星将不得不用有限的数据集建立，反映了建筑相对较少的市场或类型，或有将是一个重大的数据收集过程可能涉及全国各地的分户计量用户空间的。
While we’re on the topic of office buildings, the same problem applies to a large portion of the enclosed retail spaces not currently covered by Energy Star/CBECS — you might be surprised to learn that most malls charge retailers for utility costs on a per-square-foot basis rather than actual meter readings.
信息过载
那么，什么是潜在的解决方案？建立程序的一种方法是把重点放在空间的设计，而不是运行数据。
然而，LEED商业室内已经有一个完善的市场为证明设计和租户空间的投影性能 - 与能源之星是著名的奖励建筑物的节能性能，而不是预计的数字。
如果现在就改变这一现状，可能只会让已经被信息超载拖垮的市场更加混乱。一个更好的解决方案可能是让美国环保署和能源部与尽可能多的市场的业主和租户合作，以获得分计量和单独计量数据的机密访问权。
然后，EPA可以在此基础上的数据的租户星评分系统在它立足能源之星CBECS数据的方式相同。该机构已经做了在创造一些非常相似数据中心的能源之星。
如果我们考虑租户之星的长期影响，很有可能第一个广泛感受到的影响是潜在的次级租户空间的激增，很可能伴随着对租户的照明和插电使用收费，而不是其他运营费用。
业主大多避免了这种结构到现在为止，但很难想象，租户想追求租客之星认证，而不累积了更高效的空间的好处。一项新的能源之星计划不会神奇招来租户思考或采取不同的他们如何占领他们的空间，无论是。
看看原始建筑项目的采用曲线:
对建筑业主来说，匹配这一记录需要时间和精力，可能还需要对他们目前与租户互动的方式和租约结构进行一些改变。
一些领先的所有者和经理已经理解这个,有坚实的租户参与项目。如果你想知道哪些公司已经这么做了，那么看看2014年和2015年的榜单吧绿色租赁领袖是一个很好的起点。
对于许多业主和管理人员，建立租户星可以提供更大的动力对于许多业主和管理者制定租户参与计划，铲球减少能源的使用。
潜力非凡，但实现它需要持续的努力，沿着指甲的每一步。
