Designed and executed with care, net-zero carbon goals can offer more than sustainability window dressing for commercial buildings in the decades to come. More real estate owners, operators, developers and investment firms see the appeal of future-proofing properties from climate shocks such as floods and fires; from market shocks such as high prices for scarce fossil fuels; and from policy shocks such as any future laws requiring climate disclosures or that tax or penalize greenhouse gas emissions.
《巴黎协定》的目标取决于2050年建筑物的积极脱碳，该建筑占全球温室气体（GHG）排放量的近40％。动员此背后的部队包括C40城市，2030年建筑，世界资源研究所（WRI）的零碳，所有倡议，世界绿色建筑委员会的净零碳建筑物承诺以及全球建设和建筑的全球电话联盟。
在格拉斯哥的COP26期间的众多承诺中，包括Arup和Perkins+在内的44家公司将签署净零碳建筑物承诺，到2030年，总共达到了122家企业，旨在达到“全寿碳”，其中包括消除运营碳和减少具体碳。
Risk and adaptation
总部位于英国的建筑研究机构（BRE）美国运营总监Breana Wheel必威体育2018er说：“市场已经从将可持续性视为一种销售的便利性变为实际上与风险管理有关的东西。”1990年，百年历史的BRE启动了最早的绿色建筑标准之一Breeam，该标准甚至集中在减少碳排放量上，并为当今的资产提供最大的信用，这些资产在运营中获得零碳。
"As we're moving from what was traditionally an avoidance of carbon emissions to avoid climate change, we're now moving much more into adaptation," she said. "Finding solutions or adopting solutions and approaches that both mitigate and adapt are really critical from a perspective of protecting asset value."
不可持续的建筑物are expected to在更绿色的市场价值上失去市场价值。Net-zero carbon features may not only protect long-term property values, but they can also help to spring a development or retrofit off the ground in the first place. The 450 banks and other financial bodies behind the new Glasgow Financial Alliance for Net Zero are expected to accelerate investments in decarbonized assets, including buildings. Buildings with transparent greenhouse gas footprints and green featuresalready attractgreen loans and sustainability bonds.
资料来源：碳壳
"That is increasing the table stakes for just getting in the game and getting access to capital," said Chris Kline, global senior principal for sustainability and ESG at Cardno, a global infrastructure company that assists property owners with ESG efforts. "It's really intimidating if you're an individual developer or a commercial developer or even a large corporation that is responsible for tens of thousands of acres of property and infrastructure."
这individual firms that build, retrofit and manage buildings have a heavy lift ahead. Net-zero carbon buildings barely make up 1 percent of the world's building stock, and there were only about 500 official net-zero energy commercial buildings as of 2017, according to WRI.
定义净零
Where should companies in the business of buildings start? The斯坦福建筑物脱碳学习加速器通过Point Energy Innovations开发的，为大学水平的教育者提供了丰富的材料，这对公司也可能有所帮助。
建筑和工程公司Arup的报告建议在净零路径上迈出三个步骤，从定义净零开始，然后激励它，然后采取全面的方法。
这英国绿色建筑委员会具有对净零碳的定义：“将能源和材料的需求减少到仅通过不发出温室气体来满足的水平”。
跑步前步行。从中期可以实现的东西开始，而不是立即从门外净零，因为基础架构在这里不支持这一点。
理想情况下，零碳是基于这样的想法：碳不仅应被抵消，而且不应首先发射，如果发射它，则必须将其除去。但是，批评零零承诺的批评家指控公司落在“净零”门柱上，看上去良好，同时为他们的碳污染罪获得免费通行证，并且净零截止日期在将来已经设定了，以至于省略任何问责计划。
"It's really, really hard to get to net zero," Kline said. "Don't bite off more than you can chew initially. Say, OK, eventually we'd like to get to net zero, but what are we going to do over the next five years?"
激进分子ESG专业人员对净零碳的优质点进行了疑问，部分原因是它的定义不均。这就是为什么几周前基于科学的目标计划发出净零标准到2050年，向巴黎协定的全球目标1.5摄氏度迎来1.5摄氏度的全球目标。
标准包括在接下来的十年中，快速目标强调了所有范围的深度脱碳作用，并限制了无法消除的中和排放的依赖。它的四种主要成分包括首先关注快速，深度排放的削减；然后混合长期和近期目标；然后退缩，不提出新的零索赔，直到达到长期目标为止。最后，超越价值链超越基于科学的目标的标准拥护者，但仅除了减少排放之外。
Early steps and standards
Kline建议使用长期运行的基于科学的目标方法，以符合巴黎协定的目标，到2030年降低40％的排放。他说：“这比净零要实现。跑步之前。从中期可以实现的东西开始，而不是净零净，因为基础架构并不是在这里支持这一点， 坦率地说。”
Cardno的一位客户朝着大型养老基金投资者的净净承诺推动，同意采用100辆车车队的电动汽车，将太阳能充电站与电池存储配对。这是一个行业领先的例子，但是大多数组织都缺乏这种转型的资源。如果您的车队提供商不提供低排放或零排放车辆，而您承诺将范围1和2排放量减少30％怎么办？
Kline说，许多拥有或管理成千上万英亩土地的客户都对通过将农田转换为太阳能田地的植被或将开放土地转换为林地的行动来使碳信贷获利的潜力感兴趣。。但是，这样做有限制，因为碳经济不成熟。他说：“我们可能会看到[联邦贸易委员会]和其他类型的监管机构提供一些指导，以鼓励这一点并帮助支持这一点，但这还不是。”
惠勒（Wheeler）建议专注于透明度和衡量绩效以促进问责制，“尤其是在开发期间，有做出决定以及做出的权衡时。”
需要更多的前期资本，但是该资本的回报非常重要。
净零的动作有助于在多个层面上提供业务弹性，包括现场可再生能源，这是净零能源建筑的主要特征，因为它承受着集中的能源网格的破坏。她说，这对租户，尤其是那些负担不起停电的人，例如医疗设施或制造商的吸引力。
惠勒说：“我们的大多数建筑库存还有很长的路要走，重要的是，这些资产的位置是透明的，以便可以管理风险，然后能够对此采取行动。”“我们拥有技术，专有技术，我们知道我们需要做什么才能使大约80％的方式获得，因此我们只需要做到这一点即可。”
此外，第三方验证可以提供一些信任和信誉。独立标准，包括在欧洲比美国更受欢迎的BREEAM，可以提供一个结构，以使零零建筑项目保持正轨。美国绿色建筑委员会的LEED零碳认证补充了LEED评级，标签建筑物，这些建筑物在一年的时间内显示出零净排放。国际生活未来研究所的ILFI零碳认证要求项目在网格中增加可再生能源，消除基于燃烧的燃料并减少材料中的体现碳 - 并且要求一次性碳偏移必须经过绿色 - E的气候认证或等效。
整体方法
但是，根据Sharp Development的所有者兼总裁凯文·贝茨（Kevin Bates）表示，每个零零项目的认证并不是必需的。他的公司在包括Google，Volvo和Ingram Micro在内的客户，开发了碳网元，零能工业建筑，重点是健康和健康。贝茨提倡将净零作为竞争性差异化。
他说：“我们可以采用我们所知道的，现在要做的建筑物，以发出零碳，净零能源，而与大型常规改造相比，人们对健康和健康的强烈重视。”“需要更多的前期资本，但是该资本的回报非常重要。我们发现，一旦房客进入，他们不想离开建筑物……我T不仅适用于正在过渡的空白建筑物或建筑物，而且非常适合现有的完全租赁的建筑物。”
沿着步骤的分解“通往净净的道路。”(Source: Arup)
For instance, Sharp Development renovated a 2,000-square-foot manufacturing building in 2011, then returned in 2018 to retrofit it to net-zero energy. As a result, the renovations effectively insulated the tenant from power rate increases, Bates said, citing additional effects, such as making tenants more profitable and occupants more productive while helping their own ESG goals.
贝茨说：“您需要将传统的设计心态转变为整体综合设计心态。”“您正在一起研究所有内容，而不是研究孤岛中的可持续性或能源效率计划。”必威体育2018他补充说，避免犯有一个普遍的错误，主要是专注于单个系统的回报，例如新的太阳能电池板或LED照明的套餐。取而代之的是，诸如绝缘或吊扇之类的较少浮华特征在五年内可能没有明显的ROI，但相对于能源效率而言，可能是一些最重要的方法。
团队合作
此外，贝茨（Bates）认为，零零项目的综合方法将涉及开发人员将建筑师，工程师甚至销售和营销专业人员汇总在一起，然后再进行崩溃。
他说：“每个人都同时击中桌子，这使沟通变得非常简单，因此每个人都彼此学习。”“建筑师现在了解落地玻璃的含义……每个人现在都感觉自己正在学习，他们正在参与，他们增加了价值，并且他们了解了如何默许和交易。到达我们所有人朝着相同方向前进的地方，它实际上并不那么复杂，因为我们没有从不同的地方，来回地互相交流。”
For new construction it's also critical to pick seasoned team members, starting with a local contractor, Bates advised. However, don't limit the search to local professionals; a development in Kansas may find a top-notch mechanical, electrical and plumbing (MEP) architect based in California, he said.
"Even the architects can coordinate with an architect in Wichita to process the drafting and the code compliance from a design standpoint. First and foremost, call around for people like me or whoever you may notice to get the best solar and battery engineers and mechanical, electrical plumbing engineers and architects come to all those folks assembled." Plus, a consultancy sitting alongside the developer can facilitate the process, Bates added.
更深入
总部位于休斯顿的商业房地产公司必威体育2018TransWestern的可持续发展总监Josh Richards描述了脱碳化的四个步骤。首先要解决的是能源效率。保持舒适性和功能，同时减少不必要的能耗。接下来，通过添加风力涡轮机或太阳能电池板来整合可再生能源；也许太阳能电池板可以在停车场开花，也可以在异地未开发的土地上开花。第三个举措是电气化为建筑物供电的机器和系统，以退役那些使用化石燃料的机器和系统。最后，在建筑物运营和供应链线中使用的产品中，需要检查体现的碳，以及为员工通勤的低碳运输替代方案的激励措施。betway必威娱乐
如果我们在气候发生的事情方面可以快速地看到事情，那么开发就必须保持在其中。
卡德诺（Cardno）的克莱恩（Kline）描述了景观设计对保护水和增强绿色基础设施的重要性，它包含诸如Xeriscaping，Bioswales和可渗透铺路等特征，以减少雨水径流和洪水。
他说：“这种事情必须整合。”“如果我们在气候发生的事情方面看到了进展，那么发展必须保持在其中。”换句话说，不要为当前的洪水设计设计，而要认识到政府间的气候变化面板正在预测未来几十年的热量和水位水平上升。尺寸的供暖和冷却系统不适合当前的美国供暖，冷藏和空调工程师（ASHRAE）标准，而是在接下来的10或15年中预期的方向。
物业经理的另一个考虑因素是绿色租赁，这些租赁变得越来越吸引人，以吸引和授权具有ESG的租户。绿色租赁包括针对租户和出租人实现共同可持续性目标的规定，例如减少能源和水的废物。必威体育2018车库中的EV充电器之类的功能可以通过绿色租赁进行协商，为寻求取悦电动汽车驾驶员工的公司租户提供了交易。克莱恩（Kline）描述了绿色租赁的透明度益处：例如，卡德诺（Cardno）无法了解其在租赁的60个美国办事处中使用能源的方式，但是当它重新谈判租赁时，它可以在该要求中建立。
Bre的Wheeler说，此外，探索脱碳房地产可能在财务上是有益的方式。也许屋顶太阳能可以通过向当地电网喂养能源来产生收入。而且不要以为没有钱；超越前期计算。她补充说，证明资产更具弹性并保护租户支付的能力可能会带来保险福利，优惠融资可能会激励被视为风险的可持续资产。
一些可持续必威体育2018性棍棒可能没有偏移的位置，指控他们允许污染者迅速拉动污染物，但另一些可持续性的粘贴者可以在净零技术和市场机制的开发中看到一个精心选择的偏移的地方。实际上，对于大型建筑物而言，由于建筑材料中具有体现的碳，现在几乎无法实现零碳。
"The advice to commercial real estate developers is to be very transparent and very careful about those offsets, because you wouldn't want to end up making a commitment that you don't have control over, that you use as a differentiator — that turns out to be termed greenwashing or ESG-washing," Kline said.
