新的研究发现eco-assets促进房地产销售价格
这个故事第一次印刷生态系统市场。
加州Panoche谷在圣贝尼托县是一个著名的生物多样性热点地区。约30平方英里的低地举办各种威胁和濒危物种包括金鹰、草原猎鹰,西方穴居猫头鹰,圣华金工具包福克斯,巨大的鼠类,纳尔逊的羚羊松鼠和钝头豹蜥蜴。
然而,该地区不是免疫发展利益,加州可再生能源公司,兵能量,计划建立一个太阳能发电厂在4500英亩的山谷。太阳能发电设施将帮助国家实现其可再生能源目标,定义的2006年全球变暖解决方案法》,但它也会影响当地的野生动物栖息地。与建设太阳能发电厂,兵能量需要道路升级,电力设施和供水系统,它可能是附近的农场将导致一系列商业活动。
由于潜在的不利影响生物多样性,州和联邦机构将需要不同的发展利益,确保生物多样性的“不净损失”通过广泛的补偿等缓解措施保护银行。
地主应该警惕新机遇新增加的属性值或收入由于生物多样性保护当地的监管要求。例如,一个新案例研究Eco-Asset解决方案和创新(EASI),总部位于加州的公司专注于自然资本市场价值,确定评估Panoche山谷牧场为“生态资产”增加属性值超过三倍。
Eco-asset估值解释
农村土地所有者往往不知道生态系统服务——储存碳,保护生物多样性,其属性生成可以发达而采取的市场像更传统的贵金属等自然资源,石油或天然气。
生态资产形成当属性的生态特性,包括罕见的栖息地,如春天的池,草原或某些擦洗和林地转化为保护或缓解银行信用可以出售的市场环境。这些学分授予由州和联邦机构地主当属性是保护,增强或恢复支持罕见的栖息地和物种。地主可以出售这些学分才能赢得了广泛的买家购买学分符合环保法规。
信息eco-asset开发方法没有现成房地产社区。
新从生态系统市场映射数据发现市场生态系统生物多样性以及其他市场交易的碳污染和水质实质的增长在过去的十年里。研究人员信用这种增长在很大程度上使政策也对公众不断增长的对这些市场的保护和商业价值。
许多土地所有者仍一无所知的生态资产价值属性,因为:
- 房地产缓解银行似乎的分布相对稀疏,因此土地所有者或房地产经纪人都没有给他们认真考虑;
- eco-asset信息开发方法没有现成房地产社区;和
- 缺乏全面的市场数据使估价师很难知道这些资产价值的财产可比销售额和收入分析。
该行业需要一个定义良好的、价值业务促进一致的方法,告知eco-asset估值方法。地主和房地产经纪人都希望eco-asset估值方法明确描述,为缓解信用看到准确的市场数据,并了解潜在的风险回报(成本效益)比eco-asset发展对个人财产。
潜在的赚钱通过保存物种
Eco-asset市场有20 - 30年的历史,特别是在加州政府的鱼类和野生动物部门首先制定了保护银行在1990年代。
EASI财产Eco-Asset农村土地调查评估与当地宝贵的生物多样性资源。生物多样性价值的“市场内涵和生态内涵。EASI的方法结合公开可用的,生物多样性数据特定站点属性评价和支持由联邦和州野生动物机构。这提供了一个了解物种的存在以及房地产支持宝贵的生物多样性资源的适宜性。
EASI使用这些数据来评估一个民营390英亩包裹Panoche山谷的保护银行的潜力。兵能量的可能性及其合作伙伴将排队购买物种学分银行产生,土地所有者可以创建一个英俊的新的收入来源——也就是说,如果属性适用于银行。
EASI得知房地产边上的三个物种的迁徙通道移动加州中央谷和海岸山脉之间。五个高价值的物种或毗邻项目网站上——穴居猫头鹰,沙狐、鼠类、豹蜥蜴和三色黑鸟。属性也可能产生池湿地和春天的减排信用。
EASI也借鉴了它缓解信贷价格报告(MCPR)及其缓解信贷可用性报告(MCAR)支持产权保护银行的业务案例Panoche山谷。
MCPR包括大约250加州缓解信贷价格参考,从2000年代早期到现在。每条记录包含一个永久性的引用作为交易地点和日期,买方和卖方,以及价格每减排信用。并行MCAR给的信息分布、类型和数量的缓解目前批准出售的信用机构在附近的区域。
缺乏全面的市场数据使估价师很难知道这些资产的价值。
这个信息确认存在、范围和补偿缓解市场的活力,估价人员需要的东西估计潜在的财产收入,销售价值和各自的价值。
EASI然后应用其缓解银行业金融模型来确定项目开发成本和潜在收益。金融模型导致项目投资回报率和净现值计算从情景规划发展变量。
自然增加属性值
EASI分析师估算成本的开发保护银行Panoche谷财产475000美元包括网站生物学,报告写作,和保护地役权养老机构审查费用。总成本是130万美元,包括偿还房地产抵押贷款。
出售330保护学分(又名“物种信用”)从390英亩的财产可以带来280万美元的收入基于MCPR市场比较数据。额外的湿地缓解信用值并不包括在这一估值。即便如此,估值预计在5年内投资回报率是2.2:1,加强对房地产生态资产的市场价值(保护学分)。
而不是开发一个缓解银行、业主提供的未开发的部分(290英亩)出售价格反映了财产的确定生态资产价值——也就是说,估计未来缓解信贷市场价值。
地主把未包裹卖给PV2能源作为补偿的一部分,缓解计划8月份以128万美元的价格,大约4400美元每英亩。卖方购买了财产两年前为864000美元,包括现代两间卧室的房子,谷仓和畜牧业基础设施价值约365000美元。因此导致土地价值是每英亩约1275美元。相比之下与东邻属性的值(294英亩),不包含任何建筑物或构筑物。2015年,包裹售价340000美元,每英亩约1155美元。
目标整体估值
评估房地产的eco-asset市场价值造成的未开发的部分Panoche谷属性值跳逾3倍,从1275美元/英亩4400美元/英亩。这是不包括房地产的潜力产生湿地和春天的池缓解信用与信用守恒定律。
在最后的分析中,这个案例研究说明了资产评估的意义包括eco-asset市场数据。虽然有很大的差异的总体属性价值,这种方法也保证了整体的会计市场和可持续的生态系统服务价值。
