今年夏天，市场转型研究所(IMT)和美国能源部的更好的建筑联盟宣布了新的等级绿色租赁领袖，识别已成功更新了其租赁的语言，包括能源效率，并鼓励各地可持续发展的目标房东和房客的合作公司的指定。必威体育2018落基山研究所（RMI）是那些授予其之中在博尔德下议院净零租赁，很快就被家里RMI布尔德办公室本月。

绿色租赁领导人计划成立设立一个什么构成绿色标准租约,并促进绿色建筑通过帮助克服分裂的无形障碍之间存在激励措施,房东和租户的偏差(如效率成本和收益因为租户支付水电费然而所有者控制的资产)。从历史上看，这种分而治之的激励措施阻碍了建筑性能改善方面的投资。

克服这一历史契约障碍听起来可能不像其他气候和能源解决方案那样令人兴奋，比如发展methane-sniffing无人机检测天然气泄漏，但它有重大的环境和经济影响。美国超过三分之一的碳排放来自建筑行业，一半的商业建筑是出租的。在其2015年报告,IMT估计绿色租赁有潜力减少能源消耗在美国办公大楼高达22%,,当执行适当的可以提供美国租用写字楼市场33亿美元的年度成本节约而产生更高质量的空间为业主租户和竞争优势。

该项目实施四年以来，IMT见证了绿色租赁的发展，不仅通过合同语言管理分散的激励措施，还努力跟上不断发展的绿色建筑行业的步伐。

IMT市场参与总监亚当•斯勒德(Adam Sledd)表示:“继续挑战极限，对于确保租赁能够——而非阻碍——向高性能建筑的转变至关重要。”“随着绿色建筑已经成为主流，净零能耗建筑和地区在全国范围内得到重视，协议需要变得更加先进和完善。”

以下是今年的阵容绿色租赁领导人能够继续向前推动行业观察绿色租赁空间的三个主要趋势。

1：租户提高屋顶

IMT表示，绿色租赁领域最具创新性的发展是由租户驱动的。“租户越来越多地为符合公司价值观的空间设定优先级，”Sledd说。“他们了解绿色建筑与员工健康、生产力、满意度、招聘和留任之间的关系。”

对公司价值——以及一个高性能的工作空间如何提升这些价值——的更敏锐的理解意味着租户能够更清楚地了解他们的价值期望和要求，加入更多的细节和特异性租约。

TD银行 -也是2017年绿色租赁的领导者-是一个这样的例子，什么是可能与强大的租户愿景。其总部设在多伦多市中心世界上的第一个项目下的全面建设小康社会标准认证V1，测量，认证和监视功能，以绩效为基础的系统，它影响人类健康和福祉通过空气，水，营养，轻，健身，舒适和心灵。18个月的过程中，以优化25000平方英尺租用空间被租客驱动，但最终还是有两个房客和房东之间的大力支持和协调。

道明银行的业主凯迪拉克·费尔维(Cadillac Fairview)的代表在2016年加拿大绿色建筑委员会(Canada Green Building Council)全国会议上表示，“人力资本是价值的驱动力，衡量房地产的质量”是支持该项目的一个关键动力。

他说:业主们正在抬高地板

总的来说，房东越来越愿意与要求绿色租赁的租户合作，但不太可能主动采取行动，或推动更创新的解决方案。

许多公司都采取年实现连最基本的绿色租赁语言翻译成他们的合同，如要求分户计量系统在用户空间的安装或LED照明。“虽然这是令人钦佩的，”根据Sledd，“这是根本没有划伤开车需要绿色租赁成为地主提供的规范，而不是例外的速度和规模建筑性能的表面。”

一个主要的例外是美国最大的房东美国总务管理局(U.S. General Services Administration)，它拥有并管理着超过10亿平方英尺的土地。作为一个重要的行业影响者，它在业主和租客两方面积极引导绿色租赁结构的发展、实施和扩大。这些结构将联邦政府的目标(纳税人资金的有效管理和基础设施的弹性)与租户的优先级(舒适、先进的工作空间)结合起来，为私营部门建立了一个模式。

RMI和IMT最近播放了GSA任务组正在组装简单，可操作的，自愿的绿色租赁标准和样品租赁语言的终极目标是提高高性能写字楼为GSA和其他租户供应，租赁了关键作用。的标准和样品租赁语言的矩阵可在这里。

合作可以是开创性的

当业主和租户从一开始就一起工作，可以将结果开创性。虽然这是一个不太常见的模式，它是创造租约，真正把信封重要。

例如，RMI的净零租赁博尔德下议院是科罗拉多州第一个net-zero能源租赁项目，也是美国第一个多租户开发的项目，面积超过10万平方英尺。虽然业主自住的net-zero建筑的价值主张是明确的(更低的能源和维护成本，更高的员工生产力和更少的员工病假)，但租入建筑的业主和租户的价值主张取决于更复杂的关系。当能源消耗和成本通常是按年计算的时候，你是如何按月核算的呢?

RMI从开发商摩根凯瑞Ventures和法律荷兰队和哈特一开始就致力于管理这种复杂性和开发零能耗租赁，帮助双方实现他们的目标一个新的产业模式。

“博尔德下议院正在建立可持续发展的一个新的酒吧，和我们的租户共享的信念，我们如何作为必威体育2018一个公司的问题，”摩根凯瑞风险投资公司的安德鲁·布什说。“有RMI成为主要租户，以及在发展租赁结构排列的房东和房客的目标，并围绕在年度基础上净零奖励合作伙伴进一步推我们比我们曾经走了自己。”

推动市场向前发展

博尔德公地仅仅是有利于业主、房东、租户和环境的租赁规模的冰山一角。

“该建筑行业是出了名追随者的产业。没有人愿意先走，” RMI经理卡拉·卡迈克尔说。"We have gone first, and we want to share what we learned to help push the market to zero using smart lease structures. If we can’t get our heads around a solution that’s broadly adoptable to address issues around split incentives and green leasing, then we are never going to achieve our climate objectives."

RMI公司在博尔德共享租赁的一个版本是公开可用的RMI的网站，以鼓励其他国家效仿。

根据IMT和RMI的说法，所有的工具都已经准备好了，可以让想要获得绿色租赁的业主或租户不费吹灰之力就能做到这一点。IMT的绿色租赁图书馆是一个从业主或租户的角度实现绿色租赁所需的公开可用工具包、案例研究和其他资源的完整交流中心。现在需要的是连接租户需求和所有者感知之间的点。

“提供高性能的空间和绿色租赁选择是一种竞争优势，而不是业主的责任，”Sledd说。“IMT将继续分享经验和成功，并为帮助实现这些目标的领导人庆祝。”

现在，IMT和行业贸易组织正与美国的房东和租户公司携手合作，扩大与能源相关的租赁实践的使用与能源合作伙伴关系。这种伙伴关系是为企业提供一个路线图实现高性能，以及在租赁，选址和更多的驾驶节能新方法。IMT的工作人员也与小企业业主和租户合作拥有或占用较小的商业建筑，从而弥补了商业地产建筑的94％在美国

与此同时，请继续关注将于9月份推出的全新绿色租赁领袖网站，关注下一轮的绿色租赁领袖——或者考虑自己成为其中一员。