总部位于旧金山的PACE公司一直在进行能效升级

去年12月，艾伦•宾克利(Aaron Binkley)在旧金山1号码头与普洛斯公司(Prologis Inc.)总部的物业经理共进午餐。宾克利是普洛斯可持续发展部门的负责必威体育2018人，他告诉物业经理，他一直在考虑升级大楼的照明装置，以减少大楼的能源消耗。

随着谈话的进行，他们决定升级供暖、通风和制冷系统，同时，他们还将安装太阳能电池板。到他们吃完午饭的时候，两人已经制定了一项计划，要进行一项令人难以置信的全面能源效率升级，而且他们很快就会找到尖端的融资工具，使之成为可能。

明天，普洛斯公司和旧金山市政府将宣布，位于1号码头的历史建筑将成为旧金山第一个接受清洁能源资产评估(PACE)债券融资的商业建筑，用于能效升级。

对于寻求安装节能建筑升级的业主来说，前期成本往往是最重要的障碍。此外，所有者可能不愿承担额外的债务，而贷款人往往不愿提供现金。

PACE融资旨在应对这些挑战，允许业主通过财产税评估，而不是传统的贷款，在长达20年的时间内支付升级费用。

由于能效升级在降低公用事业成本的同时提高了物业价值，业主能够相当容易地支付额外的税收。研究表明，接受PACE融资的房产的违约率明显低于平均水平。

“对于商业地产业主来说，这是一种全新的机遇，”Binkley说。

江森自控(纽约证券交易所代码:JCI)是全球节能建筑升级的领导者，将设计和执行1号码头项目，其中包括1500个照明装置的改造，屋顶太阳能阵列，以及供暖、通风和空调的改进。该项目建成后预计将创造近30个工作岗位，每年可减少9.8万美元的能源成本。

Prologis节省的80%将来自能源使用的减少，而其他20%将来自太阳能电池板。该项目预计耗资160万美元，江森自控预计将在7个月内完成升级。

由于联邦住房融资局(FHFA)的反对，大多数住宅业主无法获得PACE融资。FHFA是政府支持企业(GSE)房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)的监管者。

联邦住房金融局反对PACE，因为PACE在地产上创造的留置权处于首要位置，联邦住房金融局的主张在违约的情况下对gse是有害的。该机构表示:“PACE贷款建立的优先留置权不同于常规的税务评估，对贷款人、服务机构和抵押贷款证券投资者构成了不同寻常且困难的风险管理挑战。”

2010年7月，联邦住房金融局发表了一封反对PACE的信，据联邦住房金融局发言人说，房利美和房地美“已向其服务机构明确表示，他们不会接受涉及PACE优先贷款的贷款或再融资。”由于房利美和房地美总共购买或担保了大约三分之二的新单户住宅抵押贷款，住宅业主很难获得PACE融资。

尽管联邦住房金融局对PACE的反对阻碍了住宅能效升级，但这并未对商业地产市场产生同样的影响，因为房利美和房地美通常不购买商业抵押贷款。

事实上，PACE对商业地产的融资可能即将起飞。如果被广泛采用，PACE将改变全国的商业建筑景观。据美国能源部的研究人员称，如果美国所有商业地产进行具有成本效益的能源升级，它们的平均能源使用量将减少25%。这样一个庞大的项目将花费超过1000亿美元，所有这些都将被更低的能源账单所抵消。

根据《美国复苏与再投资法案》(American Recovery and Reinvestment Act)，旧金山的商业地产业主获得了1亿美元的资金。最近，旧金山加入了CaliforniaFIRST，这是一个由14个县和126个城市组成的全州联盟，旨在吸引业主和贷款人。

圣地亚哥县主管Dianne Jacob说:“商业PACE为企业提供了一个很好的选择，可以追求以前可能无法实现的能源效率项目。”“该县与CaliforniaFIRST的合作伙伴关系为参与者提供了一种机制，让他们开始在能源账单上花更少的钱，把更多的钱投入到业务中去。”

27个州和哥伦比亚特区已经通过立法，允许PACE为商业和住宅地产融资。除了加州，其他几个州已经有了积极的PACE融资项目。

2012年4月，明尼苏达州埃迪纳的Grandview Tire & Auto。它成为美国加州以外第一个获得PACE资金用于长期太阳能安装的商业地产。Edina的PACE项目是通过Grandview总经理的努力发起的，只需要1.14万美元的直接费用就可以建立。

为Edina项目提供资金和结构服务的clean Fund公司首席执行官约翰·金尼(John Kinney)说:“明尼苏达州的一个小城市以最小的费用创建了一个高质量的项目，这应该激励其他希望促进当地清洁能源就业的城市和县。”

PACE项目协调员Richard Chen说，PACE也正在迅速蔓延到美国的其他地区。“我们现在处于一个很好的位置来铺平道路，这样更多的东西就可以以它需要的规模发生，”陈说。

佛罗里达州的城市和县目前可以选择几个商业PACE项目平台。俄亥俄州托莱多港务局利用其发行债券的能力，为大量市政和商业地产提供PACE融资。华盛顿特区的一个项目正处于软启动模式，康涅狄格州的一个全州范围内的商业和工业PACE项目即将推出。

但陈承认，广泛采用PACE可能需要时间。“就像我们在能效融资领域所做的一切一样，这是一个非常、非常新的领域，”陈说。“我们发现，要让业主理解其价值定位，还有很多工作要做。”

对于拥有、运营和开发工业房地产的Aaron Binkley和Prologis来说，其价值主张非常明确，特别是因为它使该公司有机会成为旧金山第一家使用PACE安装升级的商业房地产所有者。

“对许多商业地产业主来说，对能源效率和运营的关注一直是一个遥远的优先事项，”Binkley说。“随着人们越来越意识到能源成本和可持续性，这种情况正在发生改变。必威体育2018这是思维过程中一个非常重要和重要的转变。”