解冻720亿美元的商业能效市场

根据市场转型研究所（IMT）3月份的一份报告，在美国为商业建筑创造一个巨大的能效市场是一项艰巨的任务。

这份报告，“商业建筑节能融资：贷款人的见解，”揭示出结构性和外联性问题在很大程度上冻结了大量投资机会——接近720亿美元。

“我们研究的关键发现是，贷方认为对能效融资的需求水平较低，”IMT高级项目助理Leonard Kolstad说这是我们所期望的。”

这种冷漠的根源是什么？业主是高度怀疑根据2015年1月出版的《清洁能源金融论坛》（Clean energy Finance Forum）一篇文章，能源改造将带来可靠的投资回报。

IMT的工作人员采访了30家银行的决策者，了解存在哪些障碍，以及如何才能建立这个市场。这产生了许多建议。

“我们没有人说过，‘我需要贷款，因为我想让我的建筑更节能。’他们说的是，‘我买了这幢旧建筑，我想把它翻新，’”一位不愿透露姓名的采访者在记录中说有时，这包括暖通空调和照明系统以及其他效率措施。但是，我们从来没有人为了能源效率而要钱。它总是受到其他建筑改进的推动。”

其他关于商业能源效率的研究也证明了这一点。业主自己寻求节能是不常见的。

我们从来没有人专门为提高能源效率而要钱。

第二位受访者说：“建筑业主有时认为节能改造是他们买不起的奢侈品。”我们有一个特殊的利基，经济适用房，它有一整套实物保护问题，业主或房东可能会提前能源效率。经济适用房领域的房东和运营商越来越感兴趣，但市场需要进一步发展，以确定经济适用房业主的最佳选择。”

科尔斯塔德说：“其中一个想法是建立一个能源效率服务的一站式商店，公司可以在那里提供财政援助和技术援助，真正承担起调查业主选择的责任。”。他还建议，如果可能的话，扩大商业地产评估清洁能源的规模。

为什么对商业建筑业主来说，关于节能的副作用的对话如此之少？答案还不清楚。看来，建立商业能源效率感知价值的大规模公共推广工作严重不足。

最近的研究表明，商业地产业主在进行节能改造后可以提高租金。

但根据科尔斯塔德的说法，似乎房客喜欢节能并愿意为此支付溢价的信息并未渗透到市场中。

缺乏外展似乎是一个长期存在的问题。几乎所有的受访者都表示，他们的银行不隶属于任何政府或公用事业能效项目，因此很少有合作来建立这种对话。

不幸的是，当前的经济环境对银行扩大此类融资机会的意愿产生了令人寒心的影响。

“这些问题源于更大的经济环境，因为银行发现自己处于长期的低利率环境中，银行专注于降低支出。这通常意味着裁员。因此，推出新产品的带宽是最小的，”第三位受访者说我不仅仅代表我们的银行。我相信，这是业界的普遍看法。”

据他们所知，约83%的银行表示，他们的银行没有提供用于提高能源效率的融资。

结构性障碍如何阻碍投资？

采访得出了另一个不足为奇的结果。银行业内部的结构性障碍在很多方面阻碍了对商业能源效率的投资，就好像一张蜘蛛网限制了交易流程。

科尔斯塔德说：“如果有办法鼓励银行调整其承销业务和评估业务，以解决建筑节能问题，这确实有可能扩大市场规模。”。

还可以将商业建筑贷款的能效目标纳入银行的环境、社会和治理（ESG）政策。这种创新尚未在受访者工作的任何银行发生。

科尔斯塔德说：“房利美正在为获得绿色认证的建筑提供降息服务。”商业银行能做类似的事情吗？他们需要什么才能将预计的能源成本纳入其中？”

贷款机构也可以采用承保程序，按照房利美处理多户型建筑的方式，计算能源效率的预期节省。这可能形成一个有效融资的框架。

新的评估程序能否解冻市场？

由于市场目前基本处于冻结状态，但由于经济和环境原因需要解冻，报告建议改变评估程序，以考虑高性能建筑特征和其他效率改进带来的增值。评估基金会新的一套高性能建筑指南可作为评估的基础。

如果联邦政府制定了评估高性能建筑的评估师认证，这可能会对市场产生积极影响。

据科尔斯塔德说，IMT一直在为评估人员提供培训机会。其他组织，如联邦银行监管机构、货币监理署、美国银行家协会和抵押贷款银行家协会，也可以发挥作用，使评估更加有利于能源效率。

数据如何让贷款人放心？

金融储蓄与他们的预测相符吗？受访者表示对此非常关注。他们说，他们将欢迎更多的数据，特别是如果它是由第三方审查。

目前，在数据共享方面存在许多限制。一些建筑经理不熟悉如何处理这些数据并对其作出响应。

一位受访者表示，一家银行已开始将绩效基准纳入考核要求，但尚未全面实施。

“基准数据对我们很有价值，因为我们有员工知道如何处理，”一位受访者说我们认为，我们的工作是将这些信息提供给贷款官员，并最终说服借款人对此采取明智的措施。”

如果使用基准数据导致能源审计，这有时会推迟融资过程。

报告称，高绩效的建筑激励措施、租户期望值的提高、新建筑和旧建筑重新利用的需求有时有助于解冻市场，推动交易。

如果决策者带头建立允许交易向前发展的结构，这将允许放款人买进和投资。如果项目能传达出对业主来说最重要的能源效率的好处，那也可能有助于解冻市场。