帝国国家建筑：一种案例研究了积极的节能改造
在四月份，前总统比尔克林顿那岩石山研究所（RMI）首席科学家Amory Lovins，纽约市市长迈克尔彭伯格，和帝国大厦所有者Tony Malkin以及项目合作伙伴琼斯郎拉萨尔和约翰逊控制公司。宣布大规模计划将帝国大厦的能源使用减少38％，并在该过程中每年节省440万美元。
该计划是为期12个月的研究结果，包括集约化建筑测量，能源和金融建模以及租户参与。
帝国建设项目证明，可以有效地捕获高水平的节能。许多其他分析，包括工作麦肯锡公司，rmi，和劳伦斯伯克利国家实验室，还发现现有的商业大厦库存成熟，具有成本效益的节能机会。
最近，一系列公共和私人举措，就像美国恢复和再投资法案例如，已启动以通过建筑改造来捕获成本有效的能量减少。机会并不是新的，但是，在过去，许多挑战已经受阻了进展，大部分尚未得到克服。
与节能改造相关的挑战
工业，政府和非政府组织通常引用商业建设能源效率的挑战，例如业主和租户之间的分裂激励（谁支付账单，例如，支付更高效的设备），有关节能费用和益处的信息不佳措施，缺乏对现有服务提供商的知识，资金太少和高折扣率。
作为帝国州大厦团队的成员，我们确定了若干额外的挑战，以实现我们所知道的节能既是可能且具有成本效益的节能。我们认为，如果我们的国家希望以必要的速度和必要的规模升起其建筑能量改造活动，这些也需要解决这些问题。
有关帝国建筑改造的更多信息，请访问www.esb必威体育2018sustainability.com.
Eric Maurer是一家与岩石山地学院建造环境团队的顾问，Caroline Fluhrer是分析师，Aalok Deshmukh是一个与建造环境团队的高级顾问。
图片由RMI，Johnson Controls和Jones Lang Lasalle提供。
该计划是为期12个月的研究结果，包括集约化建筑测量，能源和金融建模以及租户参与。
帝国建设项目证明，可以有效地捕获高水平的节能。许多其他分析，包括工作麦肯锡公司，rmi，和劳伦斯伯克利国家实验室，还发现现有的商业大厦库存成熟，具有成本效益的节能机会。
最近，一系列公共和私人举措，就像美国恢复和再投资法案例如，已启动以通过建筑改造来捕获成本有效的能量减少。机会并不是新的，但是，在过去，许多挑战已经受阻了进展，大部分尚未得到克服。
与节能改造相关的挑战
工业，政府和非政府组织通常引用商业建设能源效率的挑战，例如业主和租户之间的分裂激励（谁支付账单，例如，支付更高效的设备），有关节能费用和益处的信息不佳措施，缺乏对现有服务提供商的知识，资金太少和高折扣率。
作为帝国州大厦团队的成员，我们确定了若干额外的挑战，以实现我们所知道的节能既是可能且具有成本效益的节能。我们认为，如果我们的国家希望以必要的速度和必要的规模升起其建筑能量改造活动，这些也需要解决这些问题。
•采取全面的方法：大多数能源服务公司（ESCOS）不捕获所有可用的能源收益。这是因为他们很少采取全面的建筑方法，建筑业主没有特别要求“全建筑”分析。因此，大多数项目专注于会议载荷，而不是减少或消除它们全部。这通常会导致改造项目，从简单快速的回报措施（如照明和HVAC控制），节省约10％至15％。经过considering energy efficiency measures that reduce energy loads like building envelope changes and daylighting, in addition to more efficient systems to meet existing loads (e.g., lighting and HVAC), a whole-building retrofit can achieve much greater energy savings while improving the project economics.解决这些障碍将是在商业建筑股中推动重大，经济效益的能源减少的关键，并为企业家编写一种解决障碍或两者，财务，环境和社会福利的企业家将证明充足。
•用设备更换使能量改造：为了能效改造成本效益，改造需要与多个建筑系统和组件的计划更换或升级进行调整。例如，帝国大厦的计划是正在进行的计划，以取代其冷却器，修复和重新兑现其一些窗口，改变走廊照明，并在租约到期时安装新的租户照明。由于这些升级已经在书籍上，团队重新设计，消除和创建了成本超过初始预算的项目，但会在15年期间产生显着的节能。当这些节能随着增加的预期项目成本而核算时，节能改造项目的净目前比初始改造项目的净值更好。
The key takeaway here is that you actually have to align retrofits with the scheduled replacement of equipment because the energy savings are typically not substantial enough to offset the full non-incremental capital cost and can only justify the incremental capital cost (e.g., the difference in cost between resealing windows and remanufacturing windows).
•捕获租户节能：在现有的商业建筑中，捕获全能效率机会需要与租户参与。在帝国建筑改造中，超过50％的能源节省需要一些级别的租户参与。由于众多真实或感知的障碍，并且包括犹豫与租户，分裂激励，商业中断问题等犹豫不决，而不是实施能效机会。
•寻找有效的融资模式：在当今的贷款环境中，单独通过私人资本融资建筑物改造。鉴于紧张的贷款条件，私人资本不太可能广泛用于私营商业建筑的改造。此外，由于大多数抵押贷款留置权覆盖现有设备，该设备将在改装中更换或升级，因此无法抵押贷款可能会使融资情况进行复杂化。已经提出了许多将私人资本与公共资助贷款担保和其他公共融资机制相结合的可能解决方案，但没有单一的融资机制获得了国家牵引力。
•改造中小型建筑物：亚太经纪商业模式主要用于市政，州，联邦，大学，学校和医院建筑和一些大型商业办公楼的改造，并不适用于中小型商业建筑，交易成本与Escos的利润机会往往不成比例地高。小型建筑物，占地面积小于5万平方英尺，占美国商业大楼总股的50％。这为商业模式创新提供了一个主要的机会，以提供对大型和服务不足的商业建筑市场细分市场的改造。
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Eric Maurer是一家与岩石山地学院建造环境团队的顾问，Caroline Fluhrer是分析师，Aalok Deshmukh是一个与建造环境团队的高级顾问。
图片由RMI，Johnson Controls和Jones Lang Lasalle提供。
