这几天在绿色建筑政策方面很有趣。杯子是半空的还是半满的?我是个乐观主义者，所以我选择半满的，但你来评判吧。

12月9日，星期三，纽约市通过了一揽子绿色建筑立法， 这 ”更环保楼宇计划，这使得纽约在现有建筑的可持续改造方面处于领先地位。

纽约新能源审计及调试账单将要求大多数大型私有物业每10年进行一次能效审计，并进行重新调试——对建筑系统进行测试和重新校准，以确保其符合设计性能。

2013年生效的要求将适用于超过50,000平方英尺的物业，同在同一税收上的两个或更多建筑物，共同超过100,000个总平方英尺，以及超过100,000个规格总广场的两个或更多公寓由同一管理者管辖的脚。

根据EPA的“能源之星”计划或LEED现有建筑2009认证的房产将免除审计和重新调试要求。根据该法案，市政地产将被要求进行已确定的资本改进，这些改进将在7年或更短时间内单独或联合实现简单回报。

12月9日还通过了一项法案，要求大多数大型物业每年都要进行修缮用美国环保署的能源之星投资组合经理来衡量能源效率并在2025年1月1日之前完成照明升级和租户提交．第四步是建立一个纽约市节能条例管理改建和新建工程。

新法律为到2017年将纽约市温室气体排放量减少30%的努力提供了支持，预计将创造数千个新就业岗位。由联邦刺激资金创建的1600万美元循环贷款基金将帮助支持第一轮改造。

最终的能源审计和转移法规不会授权私营建筑物的改造，这是最初包括在立法中的规定。节能改造要求是12月5日被嘲笑在商业地产业主的要求下，他们认为经济衰退(诚然，经济衰退已经严重打击了房地产业)排除了对改造的强制支出。

那么，这就是最终的纽约市法案"令人失望的回访康奈尔大学(Cornell University)的杰弗瑞·格拉贝尔斯基(Jeffrey Grabelsky)在谈到强制改造条款的撤销时表示，“这是最重要的。全面，积极的努力自然资源保护委员会(Natural Resources Defense Council)的高级律师唐娜·德·科斯坦佐(Donna De Costanzo)称赞道。

这两种观点都是合理的。我更倾向于De Costanzo的观点，因为我乐观地认为，这项立法将为纽约市的绿色建筑改造创造一个市场需求，并促使其他司法管辖区效仿。

我敢打赌的是，纽约市的商业建筑业主将迅速认识到能源效率升级的价值，其主要营销益处将进入更具侵略性的早期搬运工。

我在城市土地研究所的新书中写道:建筑改造为绿色及节能建筑，“LEED-和能源之星兼容的建筑改造经常比通常认为的更实惠，许多$ .21 - $。50 /平方英尺的范围;许多绿色改造在两年或更少的地方偿还超过一年的时间。

虽然每平方英尺的投资期和改造成本随建筑条件和规模而变化，但众多且有效的能效战略可以通过经过验证的和相当简单的技术（机械，日光传感器，低流量夹具的可变速度驱动器的安装）实施负载管理，调整构建操作以最大限度地减少不需要的能源使用。

同样，与绿色或节能改造相关的收益经常显着。我的新书总结了一些最新的证据。例如，最近在伯克利和马斯特里赫特大学的美国加州大学的能源星级数据库中的能源星级建筑研究发现，在增加的热效率增加1美元的能源成本上节省了1美元，估值增加约18美元。

The 13 detailed, international retrofit case studies developed for the book -- drawn from the U.S., Canada, Europe, and Asia-Pacific -- indicate that green and energy efficient features enhance occupant satisfaction significantly and can be incorporated successfully into effective leasing and tenant retention efforts.

随着纽约市法案的通过，市长迈克尔·布隆伯格将前往哥本哈根。我希望他能利用这次访问强调绿色和节能建筑在应对气候变化中的作用。我给哥本哈根代表们的信息是:新的温室气体减排协议应该强调建筑行业，以创造大规模的全球减排和新的就业机会。

联合国表示同意。政府间气候变化专门委员会(与阿尔•戈尔分享诺贝尔奖的机构)得出结论称，建筑升级是应对气候变化最有效的策略之一。根据政府间气候变化专门委员会(IPCC)的说法，在建筑物中采取具有成本效益的能源效率措施，可以使建筑物的排放量比2020年估计的基线减少30%。这将从大气中消除约32亿吨二氧化碳，使2020年气候变化排放总量减少约7%至10%。

作为第一步，哥本哈根进程应采取步骤，将建筑升级纳入全球碳交易体系。迄今为止，很少有房地产项目在国际碳交易制度下进行。截至2008年10月，只有10个旨在减少建筑能耗的项目正在进行中。

随着联合国可持续建筑和建设倡议推荐的，是时候修改碳交易框架来鼓励物业部门额外参与。我希望市长彭博及其团队将该信息携带到哥本哈根 - 这是将建筑物带到气候变化讨论的最前沿。

leanne tobias是创始人和管理校长Malachite LLC.，是一家专业从事全球可持续或绿色房地产开发、租赁、管理、融资和认证的咨询公司。

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