绿色金融前景:看好商业地产

美国政府的政策在许多领域都是绿色房地产的关键驱动力，其中包括投资建筑节能创新的研究和开发[PDF]，标准制定（EPA制定的能源之星和美国能源部资助的一些LEED的早期发展），以及影响的绿色建筑行业的卫生筹资和税收政策。

截至2011年2月，联邦房地产金融和税收政策都是在中脱颖而出，与奥巴马总统的释放2012年联邦预算。过去两周，奥巴马(Obama)政府公布的政策建议，一方面让我欢呼，另一方面让我严重担忧。

两位对政府的提议表示支持更好的建筑计划该公司于2月3日宣布。“更好的建筑”计划到2020年将商业建筑的能源效率提高20%，估计每年可为业主和租户节省400亿美元的成本。

为此，政府将将目前商业节能改进的每平方英尺1.80美元扣减转化为税收抵免。当业主进行能源改造时，一笔一笔的减免将使他们的所得税义务减少，这是一项比现行的扣除额更有力的财政激励措施。政府估计，这项提案可能会使商业建筑的能源效率翻新增加10倍。

“更好的建筑”还建议创建一个建筑施工技术推广伙伴关系为员工提供能源审核及建筑运作方面的培训;能源保障部提高医院、学校和其他商业物业能效的试点方案;以及为州和地方政府能源改造项目提供的竞争性补助金，这是一个标签为"竞赛的绿色。"

不幸的是，财经新闻在住宅地产方面就没那么乐观了。的速度的争议仍然被困在法庭上，短期内解决的希望渺茫，尽管在PACE计划强劲的消费兴趣。2月11日，美国政府建议逐步关闭房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)这两家二级房地产融资巨头，这是对住宅金融市场的又一次打击。

尽管政府的报告对加强这些企业提出了有价值的建议(其中包括提高股权资本要求，实行更保守的抵押贷款限额，以及对借款人设定更高的首付款要求)，但关键的建议是a逐步减少房利美和房地美以及将美国次级抵押贷款金融系统移交给私人资本市场。

尽管政府关于改革房利美和房地美的必要性是正确的(除此之外，他们应该为参与PACE计划建立标准)，但提议的关闭是危险的事情。政府的建议是建立在最近实施的多德-弗兰克(Dodd-Frank)金融改革(摘要PDF)将在抵押贷款和证券市场创造充分的保护，以保护借款人、放贷者和纳税人免受另一场抵押贷款崩溃。这一假设未经检验，也不现实，尤其是考虑到联邦国内支出可能冻结的提议防止执行多德-弗兰克法案。

政府的风倒提案还假定华尔街将提供足够的抵押贷款市场的流动性在信贷市场的困难时期。有没有确凿证据的情况乐观，由过去的30个月，信贷市场冻结的见证。它担负着记住的是房利美是创建于1938年，以提供流动性抵押贷款部门时，私人资本市场是无法做到这一点。

什么是关闭房利美和房地美的可能影响？少30年期固定利率抵押贷款（因为资本市场可能采取的长期风险的回避）;更高的抵押贷款利率，消费者的流动性有所降低;降低住房价格，因为融资变得更加昂贵;和更大的收入流，将接管抵押贷款二级市场的功能投资银行。

这肯定会为华尔街创造就业机会，但普通美国家庭拥有一项重要资产:他们的房子。随着家庭住房越来越难以融资和出售，美国的经济增长将受到影响。在可持续住房领域，这可能意味着更少的节能改造，降低消费者对可再生能源和绿色功能的热情。

有更好的方法吗?美国全国房地产经纪人协会建议将房利美和房地美变成政府特许的非营利组织这一方法值得仔细研究，并可能纳入奥巴马政府提出的许多改革方案。

我对2月份绿色房地产金融的展望:看涨商业地产，看跌住宅领域。

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