超越数字:建筑改造的真正价值

Sharp Development是如何衡量a公司深度改造投资的成功的70年代的C级建筑在硅谷？虽然能源效率是非常重要的，真正重要的更是下降租用时间和租金上升。

类似地,国际货币基金组织（IMF）通过降低设备失效风险、避免市场价值降级以及使大楼符合法规要求的能力来衡量华盛顿总部深度翻新的成功程度。

对于储蓄银行德信托局等Consignations（CDC）（PDF）这是一栋建于20世纪30年代的巴黎建筑的预期资产价值增长10%。对马尔金控股来说，这是避免了数百万计的计划资本成本帝国大厦。对于希尔顿(PDF)主要原因是净营业收入和物业价值的增加，以及环球影城-洛杉矶酒店(Universal Studios-Los Angeles hotel)客户体验的改善。和玫瑰精明增长证券投资基金（PDF）西雅图市中心的约瑟夫万斯大厦(Joseph Vance Building)的入住率从68%上升到了96%。

这些故事证实了强大的市场证据，节省能源成本 - 而显著 - 代表深能源改造只是一个驱动激励投资。

尽管如此，房地产投资者普遍忽视了能源成本节约之外的价值，这些故事时，他们准备和深改造现有资本要求突出。其结果是：深改造的机会，导致在节能建筑（意外）的投资不足，留下在桌子上百万（大气中增加碳排放）低估。

因此，将能源成本节约以外的额外价值(尽管不太有形)纳入决策，对于提高投资者的尽职调查、更好地评估深度改造的价值建议，进而释放所需的资金至关重要。

这就是RMI的用武之地。我们正在努力为投资者提供切实可行的指导，以将能源成本节约以外的所有价值纳入他们的决策，并从这些投资机会中获得更高的回报。我们的目标是扩大深度改造的投资减少建筑物对气候变化的影响。

投资者的方法论

上周，RMI发布新的实践指南对于房地产投资者捕捉到从深度改造项目的执行而产生的能源成本节约超越一切的价值。该指南提供了全面深刻的改造价值的方法和补充2014指南为业主和居住者制作的RMI。

与2014年的指南一样，我们邀请了行业利益相关者，听取他们的意见并进行审查。James Gray-Donald, Bental必威体育2018l Kennedy可持续发展副总裁，the项目负责人联合国环境规划署财务倡议(UNEP FI)财产工作组(PDF)，所描述的报告如下：

对于那些认真思考商业地产投资组合脱碳之路的人来说，这本书是必读之书。投资者，尤其是大型养老基金，越来越希望他们的投资组合在保持最佳财务回报的同时降低碳足迹。RMI的深度改造价值实践指南清楚地表明，降低碳强度并不需要减少财务回报。事实上，它是一个引人注目的指南，指导我们如何证明能源升级是合理的，从而比之前认为的要深入得多。”

要不断深入的关键是计算和呈现的能源成本节约超过价值五个主要来源。这导致更好了解，可以驱动更大的改造投资改造机会的决定。

指南显示了五种特殊价值元素的重要性下面列出，以及如何将其纳入决策：

• 改造资金成本- 如果定时与其他资本改造项目改造项目可以有小的额外成本，如果他们利用补贴和其他财政奖励的。

• 非能源运营成本-深度翻新可以降低与维护、保险和居住者流失率相关的运营成本，并通过缩小设备尺寸和提高居住者的空间利用率来增加占用空间。

• 租客收入- 改造探索可以提高的需求，从而提高租金，入住率，吸收和保留租户。

• 销售收入- 从深改造业务保费收入导致较高的净营业收入，增加了投资者的需求和降低风险。

• 改进风险分析- 风险的彻底识别和评价能够采取行动缓解和准确的价格他们，帮助从其他价值要素价值最大化。

实践指南总结与展示，投资者可以准备如何改造深值的吸引力呈现给决策者一个示例报告。样本报告说明了使用的影响 - 或者忽视 - 对投资决策的成果，深刻改造价值的方法。

合作是关键

RMI被赋予行业利益相关者，他们需要捕获深海的改造投资回报率较高的技能和资源。我们正在举办讲习班，打造专业的培训计划，并直接与投资者进行接触，把深刻的改造价值的方法来测试并宣传使用。

在二月，我们举行了一个零车间值75名房地产专业人士勘探和开发业务为主导战略，加快房地产投资组合的投资是提前向零能耗。记录并共享他们计划如何运用从车间的见解在日常工作中加大对建筑节能性能的投资参与者。

我们正与合作房地产管理学院(IREM)- 其认证的物业管理（CPM）管理超过13平方十亿的脚非住宅房地产价值超过$ 800十亿资产价值 - 开发深三门改造价值的在线课程，并根据新的实践指南的伴随工具。

该课程将显示投资组合经理，物业管理，资产管理，项目经理和其他人在投资房地产行业如何分析能源改造的财务影响，并作出令人信服的理由与业主，投资者及其他利益相关者前进的项目。

他们也将有资格获得国家授权的继续教育等主流认可资格。RMI和IREM与房地产投资者组织合作，培训和这些课程录用员工。当他们被释放在未来数月，以支持RMI的深改造价值的方法整合到投资决策。

展望未来，我们要添加到他们的改造决策过程中考虑节省能源成本超过价值考虑领导人的真实世界的例子。这些例子进一步树立信心的方法，并会导致提高能源效率的投资。

这篇文章最初出现在落基山研究所。