超越数字:发现翻新的真正价值

Sharp Development是如何衡量a公司深度改造投资的成功的70年代的C级建筑在硅谷?虽然能源效率很重要，但更重要的是租赁时间的减少和租金的增加。

类似地,国际货币基金组织通过降低设备失效风险，避免市场价值下降，并使建筑符合法规要求的能力来衡量华盛顿总部深度翻新的成功程度。

为仓库及收货人(CDC)这是一栋建于20世纪30年代的巴黎建筑的预期资产价值增长10%。对马尔金控股来说，这是避免了数百万计的计划资本成本帝国大厦。为希尔顿主要原因是净营业收入和物业价值的增加，以及环球影城-洛杉矶酒店(Universal Studios-Los Angeles hotel)客户体验的改善。和玫瑰精明增长投资基金西雅图市中心的约瑟夫万斯大厦(Joseph Vance Building)的入住率从68%上升到了96%。

这些故事证实了强有力的市场证据，即节约能源成本——尽管意义重大——只是推动深层能源改造投资的一个驱动因素。

然而，房地产投资者在准备和提出深度改造的资本要求时，通常忽视了这些报道所强调的能源成本节约之外的价值。其结果是:对深度翻新机会的低估，导致(无意中)对高效建筑的投资不足，将数百万美元留在了桌面上(并增加了大气中的碳排放)。

因此，将能源成本节约之外的额外价值(尽管不太明显)纳入决策，对于提高投资者的尽职调查，更好地评估深度改造的价值提议，进而释放所需的资金至关重要。

这就是RMI的用武之地。我们正在努力为投资者提供切实可行的指导，以将能源成本节约以外的所有价值纳入他们的决策，并从这些投资机会中获得更高的回报。我们的目标是扩大深度改造的投资减少建筑物对气候变化的影响。

投资者的方法论

上周，RMI发布了新的实践指南对于房地产投资者来说，除了执行深度改造项目节省的能源成本外，还能获得所有的价值。该指南提供了一个全面的深度翻新价值方法和补充2014年的指南为业主和居住者制作的RMI。

与2014年的指南一样，我们邀请了行业利益相关者，听取他们的意见并进行审查。James Gray-Donald, Bental必威体育2018l Kennedy可持续发展副总裁，the项目负责人联合国环境规划署财务倡议(UNEP FI)财产工作组，他对报告的描述如下:

对于那些认真思考商业地产投资组合脱碳途径的人来说，这本书是必读的。投资者，尤其是大型养老基金，越来越希望他们的投资组合在保持最佳财务回报的同时降低碳足迹。RMI的深度改造价值实践指南清楚地表明，降低碳强度并不需要减少财务回报。事实上，它是一个引人注目的指南，指导我们如何证明能源升级是合理的，从而比之前的设想深入得多。

深入研究的关键是计算并提出能源成本节约以外的五种重要价值来源。这将导致对改造机会做出更明智的决定，从而推动更大的改造投资。

指南显示了五种特殊价值元素的重要性以及如何将它们纳入决策中:

• 改造资本成本-如果与其他资本改善项目同步进行，并利用补贴和其他财政激励措施，翻新项目几乎没有成本溢价。
• 非能源运营成本-深度翻新可以降低与维护、保险和居住者流失率相关的运营成本，并通过缩小设备尺寸和提高居住者的空间利用率来增加占用空间。
• 租户的收入-房屋翻新可增加需求，从而增加租金、入住、吸收和留住租户。
• 销售收入-深度翻新带来的销售收入溢价源于更高的净营业收入、增加的投资者需求和降低的风险。
• 改进风险分析-通过对风险的彻底识别和评估，可以采取行动减轻风险并准确定价，帮助其他价值要素实现价值最大化。

实践指南以样本报告结尾，演示投资者如何准备一个引人注目的报告，深度改造价值的决策者。样本报告说明了使用或忽略深度翻新价值方法对投资决策结果的影响。

合作是关键

RMI正在赋予行业利益相关者所需的技能和资源，以获得深度改造投资的更高回报。我们正在举办研讨会，创建专业培训项目，并直接与投资者接触，将深度改造价值方法论用于测试并推广其使用。

2015年2月，我们举办了a值为零车间为75位房地产专业人士探索和发展以商业为主导的战略，以加速房地产投资组合，向净零能源迈进。与会者记录并分享了他们计划如何将研讨会的见解应用于日常工作中，以增加对建筑能源性能的投资。

我们正在和房地产管理学院(IREM)-其注册物业经理(CPM)管理超过130亿平方英尺的非住宅房地产，资产价值超过8000亿美元，开发三个深度翻新价值在线课程和一个基于新实践指南的配套工具。

该课程将向投资组合经理、房地产经理、资产经理、项目经理以及房地产投资行业的其他人员展示如何分析能源改造的财务影响，并提出一个引人注目的案例，推动业主、投资者和其他利益相关者的项目向前发展。

他们还将获得国家许可的继续教育和其他主流认证。RMI和IREM正在与房地产投资机构合作，培训和招募员工参加这些课程。它们将在未来几个月发布，以支持将RMI的深度改造价值方法集成到投资决策中。

接下来，我们想添加一些现实世界的例子，让领导者在做改造决策时，考虑到能源成本节约以外的价值。这些例子进一步建立了对该方法的信心，并将导致能源效率投资的增加。

这篇文章最初出现在落基山研究所。