把精力带到银行
有些事情看起来很简单。更高的能源效率意味着更少的能源账单。对于一些组织来说，降低能源成本足以激励他们追求节能技术和运行策略。对其他人来说，这可能需要更强的激励，而这一下一步目前正在缓慢发展。由大卫·科兹洛夫斯基。
能源效率转化为美元的方式比设施管理人员所能想到的要多得多。节能建筑吸引了越来越多精明的租户，这为业主提供了市场优势。一些华尔街投资者正在他们投资的房地产中寻找它。就连受到业主敦促的少数贷款机构也开始将节能视为一项有形资产，比如意大利大理石或健身中心。
尽管在房地产和金融部门承认节能建筑技术和运营是一项资产之前还存在许多挑战，但接受它的框架正在建立，设备管理人员和行业专业人士开始慢慢关注。
一个安全的投资
华尔街因其对经济的巨大推动，包括房地产的金融健康，而受到广泛关注。尽管那些敢于冒险的大人物可能会成为新闻焦点，但大多数投资者都相当保守。他们更喜欢务实、实际的选择，并尽可能保证投资的合理回报。商业建筑的投资者开始认识到能源符合这些标准。
因此，美国最大的办公房地产投资信托公司Equity Office Properties的首席运营官迈克尔•斯蒂尔(Michael Steele)表示，华尔街对房地产如何管理能源使用越来越感兴趣。该公司拥有9,910万平方英尺的办公空间。他说，在过去几年里，投资者已经开始仔细审查REIT投资组合，寻找能够体现能源成本节约的建筑。
“华尔街只关注两件事:收入和支出，”斯蒂尔说。“在开支方面，能源是我们最大的开支，如果不包括财产税，能源可能占运营成本的25%。所以这是华尔街密切关注的一个基准。”
能源使用对股东很重要，因为它是他们投资回报的指标。更高的能源效率意味着运营费用被控制在较低水平，同时大楼也赚了更多的钱——股东也赚了更多的钱。
雅顿房地产拥有1870万平方英尺的房产，大部分在南加州。它的第一任资产管理副总裁Robert C. Accomando说:“华尔街像看待其他业务一样看待我们;我们希望将成本控制在较低水平，而成本的主要部分是运营成本。阿科曼多表示，这是有道理的，因为市场租金是相对静态的，受市场竞争的影响而固定下来。他说，唯一动态的是运营费用。
放松管制的影响
到目前为止，计划似乎很明确:削减成本、提高投资回报率和吸引投资者。但现实世界可能会打乱这个公式。进入电力管制。
斯蒂尔说，在华尔街看来，放松对房地产投资的影响目前还不确定。几年前，投资者们或许天真地认为，放松管制将使能源成本下降20%。他表示，现在在房地产业或华尔街，没有人相信这一点。能源的使用已经被看作是一个成功物业的一个更为重要的因素。
节能操作的一个战略工具是能够获得准确的负荷分析和用它来转移负荷,消除昂贵的需求激增,道格·沃克说,总统哈伍德管理服务,哈伍德国际分工,在加州和德州的建筑,这是解除对电力行业的门槛。
“当放松管制到来时，负载分析将是一个真正的好处，”他说。“因为如果你能向公用事业公司展示你能多好地控制负载，你能控制多少，你就能产生更好的价格，”降低运营成本。
不要认为投资者没有关注。Accomando说，上个月他接到了30到40个投资者打来的电话，询问他Arden公司是如何处理加州的能源问题的，因为加州正在努力应对其版本的放松管制。“能源对他们来说真的很重要，”他说。
除了放松管制，银行的前景也不确定。在大多数情况下，他们忽略了它，并且质疑它如何能被认为是一个设施的非永久性特征，如良好的室内空气质量。
“我不知道该如何评估它，”美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association of America)主任乔纳森·l·麦克肯尼(Jonathan L. McKetney)说。他说，如果不是硬件，似乎就没有任何可证明的价值。
此外，McKetney说，贷款机构对过度杠杆化一处房产感到紧张，因为这处房产可能昂贵或难以维持。他说，至少贷方将不得不面对三到四年的电费账单。
沃克说，他认识到向银行证明价值是一场艰苦的战斗，但如果业主坚持不懈，他们可以成功。
使用一种常用的评估方法，建筑业主可以显示能源效率的价值。能源效率节约了资金，增加了净运营收入。由于由收入资本化方法确定的建筑价值是上限率和NOI的乘积，建筑价值可以显著增加。
当哈伍德为一处房产进行再融资时，由于能源成本的削减而带来的价值增加是银行最初难以购买的东西。
当该行开始使用各种数据对哈伍德(Harwood)一栋建筑进行再融资分析时，该行最初排除了运营成本低于该地区其他建筑的原因。当沃克说服银行代表，经营成本确实是准确的，银行重新分析。结果，贷款又增加了几十万美元。
但仍有许多银行家怀疑这一点能否得到广泛认可。McKetney说:“你需要表现出某种持久性，某种历史记录。”贷方需要知道，增加的价值——节省的能源成本——是建筑的一部分，与建筑保持在一起，而不是运营策略的一部分。
提供比较
“能源之星”建筑项目经理罗伯特·索切利说，“能源之星”建筑项目能够帮助他们理解节能是建筑的一部分。“能源之星”建筑项目是美国环境保护署的一个自愿项目，允许建筑业主将自己建筑的节能性能与美国其他建筑进行比较。
Sauchelli同意抵押贷款经纪人和评估师并不真正了解能源效率。这在一定程度上是因为它们没有进行比较的基础。在“能源之星”项目中，建筑业主可以输入一些基本数据，包括建筑面积、位置和能源成本，然后得到一个从1到100的能源效率评分——100是最好的。
有了这些分数，建筑所有者就可以将自己建筑的能源性能与所在地区或全国的其他建筑进行比较。该程序会根据地理位置和其他变量进行调整。该数据库包含4000多座建筑，而且还在不断增加。
索切利说，这种数据库可以提供贷款人和估价师正在寻找的比较数据。
他表示:“一栋效率低下的建筑是一个风险因素，就像屋顶漏水一样，银行在进行尽职调查时必须注意这一点。”“你可以比较一座建筑的能源成本高和一座建筑的能源成本低，就像你可以比较一座建筑的屋顶有问题和一座建筑的屋顶坚固一样。”
将评估师和贷款机构聚集在一起，帮助他们了解能源效率的资产价值，这是总部位于旧金山的市场转型研究所(Institute for Market Transformation)正在开发的一个项目的目标。参与旧金山和纽约试点项目的评估师对能源效率的评估价值非常乐观。不过，该项目高级主管马克•赵(Mark Chao)说，这些试点项目只是触及了这个规模庞大、保守的行业的表面。
业主及租客利益
在竞争激烈的市场中，能源效率也可以为租用空间的业主提供优势。当业主通过减少能源成本来增加净运营收入时，他们基本上有三种选择来“花掉”节省下来的钱。所有者可以保留它，增加利润。如果他们使用全套服务租赁，他们可以降低租金来提高使用率。如果能源成本被转嫁，业主可以利用较低的公用事业成本来吸引或留住租户。
“仍然是位置、位置、位置，”Accomando说。“但如果你有这个位置，而你的邻居也有这个位置，而且如果他没有你那么节能，他对升级率的基础年计算就会不同。”租户们马上就注意到了。在其他条件相同的情况下，你有优势。”
雅顿已经养成了节能的习惯，并使用能源之星建筑标签来推广它。在加州86座标有“能源之星”标签的建筑中，雅顿拥有其中的80座。考虑到加州目前的能源成本，Accomando说，“他们的租户非常喜欢我们。”
沃克说，能源效率也有助于保持哈伍德的建筑完全被占用。他说:“租客想续期。”“这节省了我们的时间和金钱，因为我们不必推销这些建筑。”
但斯蒂尔说，对一些租户来说，能源效率意味着比公用事业成本更多的东西。在股权办公物业和市场中，有越来越多的高端租户对环境问题和节约自然资源非常敏感。Steele说，拥有一座节能建筑可以给业主一个赢得客户的机会——尤其是当这是两座相似建筑之间的差异时。
对Accomando来说，能源效率的环境效益具有市场潜力。他可以引用章节、书籍和诗句来说明能源减少与树木面积、汽车数量、二氧化硫和一氧化氮吨数之间的关系，一些租户和潜在租户对此做出了回应。
看似简单的节能方程式等于口袋里的现金，其实可以有更多。即使是能源之星的业主明天也能去银行吗?不太可能，但商业市场已经开始理解能源改造带来的长期经济影响。像任何好事情一样，这需要时间。
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David Kozlowski，高级编辑，《楼宇营运管理》杂志。版权所有:贸易新闻出版公司
能源效率转化为美元的方式比设施管理人员所能想到的要多得多。节能建筑吸引了越来越多精明的租户，这为业主提供了市场优势。一些华尔街投资者正在他们投资的房地产中寻找它。就连受到业主敦促的少数贷款机构也开始将节能视为一项有形资产，比如意大利大理石或健身中心。
尽管在房地产和金融部门承认节能建筑技术和运营是一项资产之前还存在许多挑战，但接受它的框架正在建立，设备管理人员和行业专业人士开始慢慢关注。
一个安全的投资
华尔街因其对经济的巨大推动，包括房地产的金融健康，而受到广泛关注。尽管那些敢于冒险的大人物可能会成为新闻焦点，但大多数投资者都相当保守。他们更喜欢务实、实际的选择，并尽可能保证投资的合理回报。商业建筑的投资者开始认识到能源符合这些标准。
因此，美国最大的办公房地产投资信托公司Equity Office Properties的首席运营官迈克尔•斯蒂尔(Michael Steele)表示，华尔街对房地产如何管理能源使用越来越感兴趣。该公司拥有9,910万平方英尺的办公空间。他说，在过去几年里，投资者已经开始仔细审查REIT投资组合，寻找能够体现能源成本节约的建筑。
“华尔街只关注两件事:收入和支出，”斯蒂尔说。“在开支方面，能源是我们最大的开支，如果不包括财产税，能源可能占运营成本的25%。所以这是华尔街密切关注的一个基准。”
能源使用对股东很重要，因为它是他们投资回报的指标。更高的能源效率意味着运营费用被控制在较低水平，同时大楼也赚了更多的钱——股东也赚了更多的钱。
雅顿房地产拥有1870万平方英尺的房产，大部分在南加州。它的第一任资产管理副总裁Robert C. Accomando说:“华尔街像看待其他业务一样看待我们;我们希望将成本控制在较低水平，而成本的主要部分是运营成本。阿科曼多表示，这是有道理的，因为市场租金是相对静态的，受市场竞争的影响而固定下来。他说，唯一动态的是运营费用。
放松管制的影响
到目前为止，计划似乎很明确:削减成本、提高投资回报率和吸引投资者。但现实世界可能会打乱这个公式。进入电力管制。
斯蒂尔说，在华尔街看来，放松对房地产投资的影响目前还不确定。几年前，投资者们或许天真地认为，放松管制将使能源成本下降20%。他表示，现在在房地产业或华尔街，没有人相信这一点。能源的使用已经被看作是一个成功物业的一个更为重要的因素。
节能操作的一个战略工具是能够获得准确的负荷分析和用它来转移负荷,消除昂贵的需求激增,道格·沃克说,总统哈伍德管理服务,哈伍德国际分工,在加州和德州的建筑,这是解除对电力行业的门槛。
“当放松管制到来时，负载分析将是一个真正的好处，”他说。“因为如果你能向公用事业公司展示你能多好地控制负载，你能控制多少，你就能产生更好的价格，”降低运营成本。
不要认为投资者没有关注。Accomando说，上个月他接到了30到40个投资者打来的电话，询问他Arden公司是如何处理加州的能源问题的，因为加州正在努力应对其版本的放松管制。“能源对他们来说真的很重要，”他说。
除了放松管制，银行的前景也不确定。在大多数情况下，他们忽略了它，并且质疑它如何能被认为是一个设施的非永久性特征，如良好的室内空气质量。
“我不知道该如何评估它，”美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association of America)主任乔纳森·l·麦克肯尼(Jonathan L. McKetney)说。他说，如果不是硬件，似乎就没有任何可证明的价值。
此外，McKetney说，贷款机构对过度杠杆化一处房产感到紧张，因为这处房产可能昂贵或难以维持。他说，至少贷方将不得不面对三到四年的电费账单。
沃克说，他认识到向银行证明价值是一场艰苦的战斗，但如果业主坚持不懈，他们可以成功。
使用一种常用的评估方法，建筑业主可以显示能源效率的价值。能源效率节约了资金，增加了净运营收入。由于由收入资本化方法确定的建筑价值是上限率和NOI的乘积，建筑价值可以显著增加。
当哈伍德为一处房产进行再融资时，由于能源成本的削减而带来的价值增加是银行最初难以购买的东西。
当该行开始使用各种数据对哈伍德(Harwood)一栋建筑进行再融资分析时，该行最初排除了运营成本低于该地区其他建筑的原因。当沃克说服银行代表，经营成本确实是准确的，银行重新分析。结果，贷款又增加了几十万美元。
但仍有许多银行家怀疑这一点能否得到广泛认可。McKetney说:“你需要表现出某种持久性，某种历史记录。”贷方需要知道，增加的价值——节省的能源成本——是建筑的一部分，与建筑保持在一起，而不是运营策略的一部分。
提供比较
“能源之星”建筑项目经理罗伯特·索切利说，“能源之星”建筑项目能够帮助他们理解节能是建筑的一部分。“能源之星”建筑项目是美国环境保护署的一个自愿项目，允许建筑业主将自己建筑的节能性能与美国其他建筑进行比较。
Sauchelli同意抵押贷款经纪人和评估师并不真正了解能源效率。这在一定程度上是因为它们没有进行比较的基础。在“能源之星”项目中，建筑业主可以输入一些基本数据，包括建筑面积、位置和能源成本，然后得到一个从1到100的能源效率评分——100是最好的。
有了这些分数，建筑所有者就可以将自己建筑的能源性能与所在地区或全国的其他建筑进行比较。该程序会根据地理位置和其他变量进行调整。该数据库包含4000多座建筑，而且还在不断增加。
索切利说，这种数据库可以提供贷款人和估价师正在寻找的比较数据。
他表示:“一栋效率低下的建筑是一个风险因素，就像屋顶漏水一样，银行在进行尽职调查时必须注意这一点。”“你可以比较一座建筑的能源成本高和一座建筑的能源成本低，就像你可以比较一座建筑的屋顶有问题和一座建筑的屋顶坚固一样。”
将评估师和贷款机构聚集在一起，帮助他们了解能源效率的资产价值，这是总部位于旧金山的市场转型研究所(Institute for Market Transformation)正在开发的一个项目的目标。参与旧金山和纽约试点项目的评估师对能源效率的评估价值非常乐观。不过，该项目高级主管马克•赵(Mark Chao)说，这些试点项目只是触及了这个规模庞大、保守的行业的表面。
业主及租客利益
在竞争激烈的市场中，能源效率也可以为租用空间的业主提供优势。当业主通过减少能源成本来增加净运营收入时，他们基本上有三种选择来“花掉”节省下来的钱。所有者可以保留它，增加利润。如果他们使用全套服务租赁，他们可以降低租金来提高使用率。如果能源成本被转嫁，业主可以利用较低的公用事业成本来吸引或留住租户。
“仍然是位置、位置、位置，”Accomando说。“但如果你有这个位置，而你的邻居也有这个位置，而且如果他没有你那么节能，他对升级率的基础年计算就会不同。”租户们马上就注意到了。在其他条件相同的情况下，你有优势。”
雅顿已经养成了节能的习惯，并使用能源之星建筑标签来推广它。在加州86座标有“能源之星”标签的建筑中，雅顿拥有其中的80座。考虑到加州目前的能源成本，Accomando说，“他们的租户非常喜欢我们。”
沃克说，能源效率也有助于保持哈伍德的建筑完全被占用。他说:“租客想续期。”“这节省了我们的时间和金钱，因为我们不必推销这些建筑。”
但斯蒂尔说，对一些租户来说，能源效率意味着比公用事业成本更多的东西。在股权办公物业和市场中，有越来越多的高端租户对环境问题和节约自然资源非常敏感。Steele说，拥有一座节能建筑可以给业主一个赢得客户的机会——尤其是当这是两座相似建筑之间的差异时。
对Accomando来说，能源效率的环境效益具有市场潜力。他可以引用章节、书籍和诗句来说明能源减少与树木面积、汽车数量、二氧化硫和一氧化氮吨数之间的关系，一些租户和潜在租户对此做出了回应。
看似简单的节能方程式等于口袋里的现金，其实可以有更多。即使是能源之星的业主明天也能去银行吗?不太可能，但商业市场已经开始理解能源改造带来的长期经济影响。像任何好事情一样，这需要时间。
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David Kozlowski，高级编辑，《楼宇营运管理》杂志。版权所有:贸易新闻出版公司
