可能有利可图的：在建筑部门的能源效率投资
麦肯锡全球研究所发布了一项研究6月，预测美国建筑部门的能源效率的巨大机会。在住宅，商业和工业部门之间，它估计我们可以将预计的能源需求减少15倍的BTU（QBTU），占该国目前92 QBTU使用的19％。
其他最近的研究[PDF]美国能源服务公司（ESCO）行业来自劳伦斯·伯克利国家实验室和国家能源服务公司协会（NAESCO）强调了这一挑战。ESCO，努力提高建筑物能源效率的公司通常是根据所取得的效率收益的百分比来支付的，这对于建筑所有者和ESCO提供商来说似乎是双赢的。
尽管ESCO市场庞大且不断增长，但它很难进入私人市场。尽管花费了25亿美元，这与所有公用事业计划的总和相同，但这在私营部门中只有大约五分之一的投资。显然，有一些阻止建筑物能源效率的投资。
那么，哪些因素将决定是否实现能源效率的提高？正如这些研究所表明的那样，这些收益并不是不可避免的，而是依赖于公共部门和私营部门的倡议。
通常，有三种类型的市场障碍可以防止这些能源效率提高实现。第一个涉及信息和感知。第二个障碍是那些为改善和享受收益的人付出的动力。融资能源效率提高的困难提出了第三个挑战。像其他任何有利可图的机会一样，这些市场障碍也有一些方式，如几位公共和私人企业家所说的那样。
市场障碍
最普遍，最令人沮丧的能源效率市场障碍之一是私营部门的主要决策者缺乏信息。除了对可用机会的平凡无知之外，还强烈认为能源效率投资与传统商业投资的水平不高。麦肯锡研究估计，只有大约四分之一的商业能源用户愿意投资于两年以上的回报率。这意味着内部收益率（IRR）为50％。相比之下，房地产投资信托（REIT）的平均IRR在30年内约为16％，而平均股票IRR约为10％。
这意味着，利益相关者通常比股票市场上的效率提高的风险更高。实际上，效率提高带来的财务风险，包括技术绩效的提高以及能源价格下跌的极不可能的情况，这意味着这些项目最多只能像股票一样风险，实际上更接近更安全的投资财政债券。
除了改变利益相关者的看法外，还有更根本的分裂激励措施障碍，通常是以所有者租户，开发商购买者或租户租户关系的形式。在前一种情况下，建筑所有者没有强大的动力来提高能源效率，因为任何收益都将主要流向租户。
同样，如果开发商将在完成后不久将其翻转，则可能不会投资更高效的建筑物。由于开发商不会享受储蓄，因此他们将不愿进行投资。
拆分激励措施的另一种形式涉及租赁的长度。如果建筑物拥有者只打算占用建筑物三年，那么拥有五年回报的投资将是没有意义的，因为下一个租户将享受大部分储蓄。
市场障碍的最终类别是为提高能源效率的筹集资金。除了面对上述障碍外，最终用户通常还具有竞争优先级的资本使用优先级。许多公司还以一种很难证明降低运营费用的资本费用是合理的，因此资本和运营费用分开。在第三方首都的世界中，银行通常会根据能源效率标准承销贷款。尽管最近围绕能源效率抵押贷款（EEM）的Hoopla，但市场将保持相对较小，直到银行学习如何承保这些新贷款为止。
主要困难是，硬资产不能将借贷的增量贷款用于提高效率。如果某人拖欠贷款，则拥有HVAC系统的所有权是不切实际的。因此，银行要确定没有任何抵押品或与常规贷款相同的抵押品可以借出多少钱，这对于传统保守的贷款机构来说是一个问题。
公共和私人回应
考虑到建筑市场上能源效率的这些地方性市场障碍，公共和私人参与者如何利用麦肯锡研究确定的机会？尽管现在没有银弹，但公共竞技场和私人市场都有令人鼓舞的迹象，表明可以克服这些市场障碍，并为所有相关方带来巨大的经济增长。
这剑桥能源联盟（CEA）领导着一项激动人心的公私倡议，旨在克服信息/感知市场障碍。CEA是一个非营利的雨伞集团，试图通过提高所有建筑类型的能源效率，在五年内将剑桥的能源需求减少15％。他们获得了当地政府的支持，并为1亿美元的融资筹集了资金，其中包括私人金融机构的80％和当前公用事业激励计划的20％。
成功的关键是其合并营销活动。他们目前正在符合本地ESCO的资格，以在CEA品牌的主持下对剑桥建筑物进行能源审核和效率提高。然后，第三方资本和公用事业计划将为改进本身提供资金，并通过能源改善还清贷款。
CEA的目标是改善剑桥大学的一半或更多的建筑物，这一目标可能取决于消费者对竞选活动的反应以及其他市场障碍的影响。但是，通过在一个保护伞下汇总营销和能源需求减少，CEA希望取得重大进展。尽管尚未实施，但剑桥模式已经说服马萨诸塞州州长帕特里克（Deval Patrick）拨出循环贷款基金，以在全州建立类似的系统。
在边境北部旅行，这是一项创新的融资计划，克服了开发商和公寓买家之间的分裂激励措施问题正在迅速传播。这些公寓能源效率贷款（CEELS）是为了插入短语的开发商贷款，这些贷款指定了在设计过程中或特定改进方面的能源效率的额外资金。
贷款是在验证能源效率提高后提供的，但贷款的责任立即转移到公寓公司，类似于美国公寓协会。该贷款以亲比拉为基础，将贷款纳入所有者的每月公寓费中。其余的细节有些复杂，但是基本原则是，只要成本永远不超过建模的储蓄，效率提高的受益人（公寓买家）应支付较低的能源费用。
这些贷款的先驱是多伦多大气基金，[PDF]一个准公共组织，进行投资以减少温室气体。TAF向多伦多最大的公寓开发商Tridel制作了CEEL。尽管许多贷款机构仍然保持警惕，但该模型现在在多伦多以及加拿大其他地区的其他地区都在扩展。尽管该模型尚未向南迁移，但这可能只是时间问题。Windmill是位于加拿大的可持续开发商，已采用这种融资模式，并正在进入美国市场。
靠近家中的另一个融资系统旨在使第三方资本更容易安全地投资于能源效率的改进。在保存时付款（付款）计划，ESCO可以提供由第三方资本资助的预先认证的能源效率提高。关键是付款是直接通过公用事业账单进行的。这具有提高付款安全性并使消费者更容易将储蓄与贷款付款等同的两倍效果，因为这一切都在同一账单上。
付费的另一个重要特征是，贷款与仪表相关，而不是人，因此，如果所有者或租户变动，则对贷款的责任将以实物转让。通过将贷款与资产联系在一起，付费系统可以克服所有者与租户以及当前和未来租户之间的分裂激励措施。
迄今为止的经验是积极的，尽管很少。新罕布什尔州新罕布什尔州新罕布什尔州的新罕布什尔州电力合作社和公共服务公司通过公共融资付费，并报告了积极的结果。夏威夷目前正在招待立法，要求公用事业提供用于太阳能水加热装置的付费。
目标：100％的私人能源效率融资
如上面的示例所示，建筑物的能源效率融资领域的大部分活动都涉及公共部门和私营部门之间的伙伴关系。但是，为了真正利用可用的机会，私营部门将不得不带头。与政府或非营利性支出相比，资本市场将始终能够更有效地为投资筹集资金。关键是建立一个自我维持的模型，该模型将能源效率投资置于平等的竞争环境中，并带有产生相似风险和回报率的投资。
也许最接近使该模型成为现实的公司是超越权益总部位于德克萨斯州达拉斯。超越将建筑物的公用事业付款10年。作为交换，该建筑物根据其历史公用事业成本和能源价格超越了付款。然后超越建筑物的改进，并节省任何能源。
与其他系统不同，超越的业务模式基于权益，而不是债务。他们承担所有风险并收获所有的回报。通过为客户提供真正的成本中性服务，取消了传统的市场障碍。
超越最大的公共客户是公司办公室物业信托（COPT），这是一个大型中大西洋房地产投资信托基金。利用他们与科普特的关系的成功，Transcend最近开始从对冲基金筹集资金以扩大其业务模式。如果他们的成功继续下去，如果许多大型ESCO和银行开始参加该行为，请不要感到惊讶。
下一步是什么？
越来越清楚的是，对能源效率服务的市场需求很大。随着公共和私人参与者希望以盈利，经济可持续的方式减少其碳足迹，建筑部门的能源效率融资将继续变得庞大。
下一个是什么？五到十年的市场将是什么样的？没有人知道，但是可以肯定的是，任何财务模型都会包含上述案例研究中的要素。能源效率不再被视为值得赞扬的个人属性，但最终被忽略了。现在，对节能建筑物的投资被视为业务解决方案的业务问题。就像其他任何业务问题一样，首先到达那里的人都会赚很多钱。
安迪·弗兰克（Andy Frank）是绿订单，环境战略咨询公司。
其他最近的研究[PDF]美国能源服务公司（ESCO）行业来自劳伦斯·伯克利国家实验室和国家能源服务公司协会（NAESCO）强调了这一挑战。ESCO，努力提高建筑物能源效率的公司通常是根据所取得的效率收益的百分比来支付的，这对于建筑所有者和ESCO提供商来说似乎是双赢的。
尽管ESCO市场庞大且不断增长，但它很难进入私人市场。尽管花费了25亿美元，这与所有公用事业计划的总和相同，但这在私营部门中只有大约五分之一的投资。显然，有一些阻止建筑物能源效率的投资。
那么，哪些因素将决定是否实现能源效率的提高？正如这些研究所表明的那样，这些收益并不是不可避免的，而是依赖于公共部门和私营部门的倡议。
通常，有三种类型的市场障碍可以防止这些能源效率提高实现。第一个涉及信息和感知。第二个障碍是那些为改善和享受收益的人付出的动力。融资能源效率提高的困难提出了第三个挑战。像其他任何有利可图的机会一样，这些市场障碍也有一些方式，如几位公共和私人企业家所说的那样。
市场障碍
最普遍，最令人沮丧的能源效率市场障碍之一是私营部门的主要决策者缺乏信息。除了对可用机会的平凡无知之外，还强烈认为能源效率投资与传统商业投资的水平不高。麦肯锡研究估计，只有大约四分之一的商业能源用户愿意投资于两年以上的回报率。这意味着内部收益率（IRR）为50％。相比之下，房地产投资信托（REIT）的平均IRR在30年内约为16％，而平均股票IRR约为10％。
这意味着，利益相关者通常比股票市场上的效率提高的风险更高。实际上，效率提高带来的财务风险，包括技术绩效的提高以及能源价格下跌的极不可能的情况，这意味着这些项目最多只能像股票一样风险，实际上更接近更安全的投资财政债券。
除了改变利益相关者的看法外，还有更根本的分裂激励措施障碍，通常是以所有者租户，开发商购买者或租户租户关系的形式。在前一种情况下，建筑所有者没有强大的动力来提高能源效率，因为任何收益都将主要流向租户。
同样，如果开发商将在完成后不久将其翻转，则可能不会投资更高效的建筑物。由于开发商不会享受储蓄，因此他们将不愿进行投资。
拆分激励措施的另一种形式涉及租赁的长度。如果建筑物拥有者只打算占用建筑物三年，那么拥有五年回报的投资将是没有意义的，因为下一个租户将享受大部分储蓄。
市场障碍的最终类别是为提高能源效率的筹集资金。除了面对上述障碍外，最终用户通常还具有竞争优先级的资本使用优先级。许多公司还以一种很难证明降低运营费用的资本费用是合理的，因此资本和运营费用分开。在第三方首都的世界中，银行通常会根据能源效率标准承销贷款。尽管最近围绕能源效率抵押贷款（EEM）的Hoopla，但市场将保持相对较小，直到银行学习如何承保这些新贷款为止。
主要困难是，硬资产不能将借贷的增量贷款用于提高效率。如果某人拖欠贷款，则拥有HVAC系统的所有权是不切实际的。因此，银行要确定没有任何抵押品或与常规贷款相同的抵押品可以借出多少钱，这对于传统保守的贷款机构来说是一个问题。
公共和私人回应
考虑到建筑市场上能源效率的这些地方性市场障碍，公共和私人参与者如何利用麦肯锡研究确定的机会？尽管现在没有银弹，但公共竞技场和私人市场都有令人鼓舞的迹象，表明可以克服这些市场障碍，并为所有相关方带来巨大的经济增长。
这剑桥能源联盟（CEA）领导着一项激动人心的公私倡议，旨在克服信息/感知市场障碍。CEA是一个非营利的雨伞集团，试图通过提高所有建筑类型的能源效率，在五年内将剑桥的能源需求减少15％。他们获得了当地政府的支持，并为1亿美元的融资筹集了资金，其中包括私人金融机构的80％和当前公用事业激励计划的20％。
成功的关键是其合并营销活动。他们目前正在符合本地ESCO的资格，以在CEA品牌的主持下对剑桥建筑物进行能源审核和效率提高。然后，第三方资本和公用事业计划将为改进本身提供资金，并通过能源改善还清贷款。
CEA的目标是改善剑桥大学的一半或更多的建筑物，这一目标可能取决于消费者对竞选活动的反应以及其他市场障碍的影响。但是，通过在一个保护伞下汇总营销和能源需求减少，CEA希望取得重大进展。尽管尚未实施，但剑桥模式已经说服马萨诸塞州州长帕特里克（Deval Patrick）拨出循环贷款基金，以在全州建立类似的系统。
在边境北部旅行，这是一项创新的融资计划，克服了开发商和公寓买家之间的分裂激励措施问题正在迅速传播。这些公寓能源效率贷款（CEELS）是为了插入短语的开发商贷款，这些贷款指定了在设计过程中或特定改进方面的能源效率的额外资金。
贷款是在验证能源效率提高后提供的，但贷款的责任立即转移到公寓公司，类似于美国公寓协会。该贷款以亲比拉为基础，将贷款纳入所有者的每月公寓费中。其余的细节有些复杂，但是基本原则是，只要成本永远不超过建模的储蓄，效率提高的受益人（公寓买家）应支付较低的能源费用。
这些贷款的先驱是多伦多大气基金，[PDF]一个准公共组织，进行投资以减少温室气体。TAF向多伦多最大的公寓开发商Tridel制作了CEEL。尽管许多贷款机构仍然保持警惕，但该模型现在在多伦多以及加拿大其他地区的其他地区都在扩展。尽管该模型尚未向南迁移，但这可能只是时间问题。Windmill是位于加拿大的可持续开发商，已采用这种融资模式，并正在进入美国市场。
靠近家中的另一个融资系统旨在使第三方资本更容易安全地投资于能源效率的改进。在保存时付款（付款）计划，ESCO可以提供由第三方资本资助的预先认证的能源效率提高。关键是付款是直接通过公用事业账单进行的。这具有提高付款安全性并使消费者更容易将储蓄与贷款付款等同的两倍效果，因为这一切都在同一账单上。
付费的另一个重要特征是，贷款与仪表相关，而不是人，因此，如果所有者或租户变动，则对贷款的责任将以实物转让。通过将贷款与资产联系在一起，付费系统可以克服所有者与租户以及当前和未来租户之间的分裂激励措施。
迄今为止的经验是积极的，尽管很少。新罕布什尔州新罕布什尔州新罕布什尔州的新罕布什尔州电力合作社和公共服务公司通过公共融资付费，并报告了积极的结果。夏威夷目前正在招待立法，要求公用事业提供用于太阳能水加热装置的付费。
目标：100％的私人能源效率融资
如上面的示例所示，建筑物的能源效率融资领域的大部分活动都涉及公共部门和私营部门之间的伙伴关系。但是，为了真正利用可用的机会，私营部门将不得不带头。与政府或非营利性支出相比，资本市场将始终能够更有效地为投资筹集资金。关键是建立一个自我维持的模型，该模型将能源效率投资置于平等的竞争环境中，并带有产生相似风险和回报率的投资。
也许最接近使该模型成为现实的公司是超越权益总部位于德克萨斯州达拉斯。超越将建筑物的公用事业付款10年。作为交换，该建筑物根据其历史公用事业成本和能源价格超越了付款。然后超越建筑物的改进，并节省任何能源。
与其他系统不同，超越的业务模式基于权益，而不是债务。他们承担所有风险并收获所有的回报。通过为客户提供真正的成本中性服务，取消了传统的市场障碍。
超越最大的公共客户是公司办公室物业信托（COPT），这是一个大型中大西洋房地产投资信托基金。利用他们与科普特的关系的成功，Transcend最近开始从对冲基金筹集资金以扩大其业务模式。如果他们的成功继续下去，如果许多大型ESCO和银行开始参加该行为，请不要感到惊讶。
下一步是什么？
越来越清楚的是，对能源效率服务的市场需求很大。随着公共和私人参与者希望以盈利，经济可持续的方式减少其碳足迹，建筑部门的能源效率融资将继续变得庞大。
下一个是什么？五到十年的市场将是什么样的？没有人知道，但是可以肯定的是，任何财务模型都会包含上述案例研究中的要素。能源效率不再被视为值得赞扬的个人属性，但最终被忽略了。现在，对节能建筑物的投资被视为业务解决方案的业务问题。就像其他任何业务问题一样，首先到达那里的人都会赚很多钱。
安迪·弗兰克（Andy Frank）是绿订单，环境战略咨询公司。
